La crisis de la vivienda recorre Europa: la solución de Holanda para que el mercado no reviente

La crisis de la vivienda ha estallado en toda Europa. En un mercado marcado por la falta de oferta, la especulación y la escasez de vivienda pública, disponer de un espacio estable en el que vivir se ha convertido en un problema de solución lenta, muy lenta. Si se empezara a construir hoy vivienda asequible no estaría disponible hasta dentro de dos o tres años. Mientras tanto, la demanda aumenta día a día y los problemas asociados a la escasez de hogares, también.

¿Cómo es que todos los actores implicados han permitido que llegáramos aquí? Acceder a una vivienda digna es un derecho, pero no un derecho fundamental, como sí lo es el derecho a la vida o a la propia imagen. Por tanto, no goza del máximo nivel de protección como sí ocurre con los derechos fundamentales, definidos por la RAE como "inviolables, irrenunciables y pertenecientes a todas las personas por su dignidad". Pese a ello, la Constitución Española, en su artículo 47 CE, sí reconoce que “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos".

Con esta base, el gobierno ha tomado cartas en el asunto. Junto a la creación de una nueva Ley de la Vivienda en 2023, la ministra de Vivienda y Agenda Urbana Isabel Rodríguez acaba de anunciar en el Congreso que el Gobierno agotará todo el margen que permite la regulación para controlar los precios del alquiler en toda España y blindar la vivienda pública. La comparecencia de la ministra, como la reunión previa de Pedro Sánchez con representantes del sector, dan cuenta de un ambiente que se va haciendo irrespirable. En este escenario, se impone la búsqueda de soluciones imaginativas como las que Holanda está implementando en algunas de sus ciudades.

Con una renta per cápita de 57.428 euros anuales, Países Bajos se sitúa en el puesto 11 de los países más ricos del mundo. Pese a su riqueza, la evolución del mercado inmobiliario en ese país no es del todo favorable. El coste de la vivienda se ha duplicado a lo largo de la última década. En los barrios más demandados, los precios de venta se han disparado un 130%, mientras que una casa de obra nueva cuesta 16 veces el salario medio, cifrado en 44.000 euros anuales.

El mercado del alquiler tampoco se presenta muy favorable. Aunque solo el 15% de las viviendas en alquiler son privadas, los precios están alcanzando cifras astronómicas. Una habitación en una casa compartida en Amsterdam supera los 900 euros mensuales; un piso de una habitación, más de 1.500 euros. Con dos o tres estancias, el coste puede ser inasumible, pero, aún así, unos cuantos privilegiados pueden costearse esas mensualidades.

En cuanto a la vivienda social, el escenario es agridulce. Aunque este mercado representa aproximadamente el doble que el de la vivienda privada, acceder a una de estas casas implica una espera de unos siete años de media, con cifras superiores en el caso de Ámsterdam.

Desde hace años, los Países Bajos vienen respondiendo de manera innovadora a los desafíos planteados por la propia evolución del mercado. Uno de ellos es la ocupación. Dos leyes (Ocupación y vacantes de 2010 y Alquiler de 2016) han logrado reconvertir espacios no utilizados en pisos de alquiler social, reduciendo la ocupación ilegal un tercio dentro del marco normativo. De esta manera, zonas portuarias deterioradas, espacios sin uso y almacenes se han rehabilitado para convertirse en viviendas a un precio asequible.

Además de poner en valor nuevos espacios urbanos, la medida también ha tenido el efecto de incentivar la salida al mercado de pisos vacíos, algo que siempre se ha penalizado. Hasta 2009, la ocupación no era legal en Holanda, pero se toleraba en viviendas que llevaran más de un año vacías. En ese momento, el propietario solo podía recuperar la casa si demostraba que no volvería a estar desocupada al ponerla a la venta o en alquiler.

Hace casi dos años, el ayuntamiento de Utrecht implementó una ley que prohibía la compra de una segunda vivienda si no era como residencia del comprador o de un miembro de su familia. La medida tenía el objetivo de reducir el número de viviendas vacías y evitar que la falta de oferta subiera los precios.

La ley de Utrecht también establece un tope de hasta 587.000 euros en el valor de las propiedades afectadas por esta normativa. Hasta el momento, el 78% de las propiedades residenciales vendidas en los últimos dos años fue adquirido por residentes, mientras que los inversores solo lograron adquirir el 11% de las viviendas en el mercado, según el Registro de la Propiedad de los Países Bajos. Entre los propietarios, destacan los que pudieron comprar casa por primera vez: exactamente el 53% de las personas que participaron en estas operaciones inmobiliarias.

Medidas como esta impedirían una estrategia habitual en estos días: comprar casas para retirarlas, esperar que la demanda crezca aún más y "reventar el mercado", explica el periodista Javier Ruiz en Uppers. Holanda, gobernada por una coalición de fuerzas políticas conservadoras, ha decidido regular de manera muy significativa esta "jungla", como define el propio Ruiz el mercado inmobiliario. El problema de la vivienda es de los que requiere un pacto de estado, más allá de ideas políticas. Hasta el momento, los escenarios muy desrregularizados -la "barra libre" a la que aludía la ministra Rodríguez en el Congreso- no parece que contribuyan a la solución del problema.

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