¿Qué son los tipos de interés hipotecarios?

Las hipotecas están viviendo uno de sus mejores momentos. Los últimos datos del INE (Instituto Nacional de Estadística) indican que el número de hipotecas firmadas en 2021 registra el mejor dato desde 2013. Concretamente se han formalizado 417.501 préstamos de este tipo, lo que supone un 23,6% más que el año anterior. No obstante, parece que este año el euríbor ha empezado con una tendencia al alza a causa de la inflación y, en estos momentos, del ataque de Rusia a Ucrania. “Tras dos años de incertidumbre por la Covid-19 parecía que la economía se empezaba a recuperar, sin embargo, ahora nos enfrentamos a otro momento de incertidumbre y habrá que ver cómo reacciona el BCE, los mercados etc.”, explica Simone Colombelli, director de hipotecas de iAhorro.

En este contexto, para las personas que estén pensando en hipotecarse es importante tener en cuenta un factor clave: el tipo de interés. La entidad, a la hora de prestar dinero a los usuarios, cobra un porcentaje añadido (llamado TIN, Tipo de Interés Nominal) en función del plazo de devolución, los productos vinculados que adquiera el usuario, etc. Es importante mirar el TIN a la hora de elegir la hipoteca que mejor se adapte al usuario, puesto que un TIN más bajo puede suponer un ahorro a largo plazo.

Hay que tener en cuenta también que existen tres tipos de interés: fijo, variable y mixto. El primero, como su nombre indica, no cambia, es decir, el usuario tendrá el mismo TIN a lo largo de toda la vida de su hipoteca. El segundo, en cambio, variará en función de un índice de referencia (normalmente el euríbor), es decir, si el euríbor baja la cuota mensual de la hipoteca bajará y viceversa. La última variante consiste en una mezcla de la hipoteca fija y variable, lo que significa que del préstamo funcionará como uno de tipo fijo durante un periodo de tiempo concreto y, después, como uno de tipo variable.

¿Y cuál es la mejor opción? Todo dependerá de lo que el usuario esté buscando. Hasta estos momentos las hipotecas fijas han tenido unos tipos de interés muy atractivos, puesto que la bajada del euríbor del pasado año había llegado a afectar incluso a este tipo de préstamos. Dada la situación actual, con un euríbor al alza, es aconsejable tener en cuenta el periodo de amortización o, dicho de otra manera, cuanto tiempo va a estar el usuario pagando la hipoteca.

Si se da el caso de que una persona quiere quitarse la deuda cuanto antes, a los 15 años, puede optar por una hipoteca de tipo variable. Como el periodo de amortización es corto, existen menos probabilidades de que el euríbor suba demasiado y que la persona acabe pagando más que lo que había estipulado. Puede que, incluso, acabe pagando menos de lo esperado.

Por el contrario, si un usuario necesita una hipoteca con un periodo de amortización de 20, 30 o, incluso, 40 años, sería recomendable que optara por una de tipo fijo. El euríbor es un índice de referencia cíclico, es decir, oscila en función del contexto económico, por lo tanto, cuantos más años dependa alguien de este indicador más probable es que viva alguna subida que le afecte considerablemente en la hipoteca.

Puede que un propietario optara por una hipoteca variable al principio y que, viendo la subida del euríbor, se arrepienta y quiera cambiar a una de tipo fijo. Esto puede realizarse modificando la hipoteca en la propia entidad (novación) o viendo el préstamo a otro banco (subrogación por cambio de acreedor o cancelación).

¿Cuál es el mejor método? Uno u otro en función de la situación de cada usuario. Antes de tomar una decisión es importante echar un vistazo al mercado hipotecario, puesto que quizás alguna entidad tenga una hipoteca fija con mejores condiciones que la que ofrezca el banco donde se encuentra actualmente el préstamo.

Si se diera esa situación es mejor optar por la subrogación por cambio de acreedor que por la cancelación, debido a que, en el segundo caso, el usuario tendría que abrir la hipoteca desde cero con todos los gastos que eso conlleva: comisión de apertura, entre otros. Con la subrogación el cliente continúa pagando desde el punto en el que lo dejó anteriormente, por lo que se evita pagar de nuevo los gastos de formalización de la hipoteca