Firmar una hipoteca es posiblemente la decisión financiera más importante de la vida de muchísimas personas, no solo por su valor simbólico, sino por las implicaciones económicas que supone a muy largo plazo. No hace falta mirar muy atrás para darnos cuenta de que una mala decisión al respecto puede condicionar nuestro futuro porque, desgraciadamente, a lo largo de nuestra vida es posible e incluso probable que atravesemos más de una crisis económica. Por eso, en este artículo analizamos cuándo existe viabilidad en la concesión de una hipoteca.

Tras la crisis económica y financiera que atravesó el mundo entero a partir de 2008, los requisitos para acceder a una hipoteca han aumentado y la suma que el banco está dispuesto a prestar (y el riesgo que está dispuesto a correr) han disminuido. Las entidades se curan así en salud después de comprobar, entre otras cosas, que, cuando llega una situación de crisis, muchas economías familiares no cuentan con capacidad de pago suficiente para hacer frente a sus obligaciones económicas. En otras palabras: es importante, para la viabilidad de una hipoteca, que quien la contrate tenga un cierto margen económico para pagarla cada mes y que, en caso de atravesar una mala racha, pueda seguir abonando sus cuotas sin problemas.

Por eso se suele decir que no deberíamos gastar en vivienda más de un tercio de nuestros ingresos. También que debemos tener ahorrado al menos el 30 % del valor de la vivienda en el momento de la firma de la hipoteca porque el banco, a día de hoy, rara vez concederá hipotecas por el cien por cien del valor del inmueble (normalmente hay excepciones cuando se trata de viviendas del propio banco). Así, el límite que se concede con un préstamo hipotecario suele encontrarse en el 80 % del valor del inmueble, a lo que hay que sumar aproximadamente un 10 % de ese valor destinado a gastos de gestión varios.

Si, por ejemplo, tu sueldo es de 1000 euros, lo normal será que el banco no te conceda una hipoteca que pueda llevarte a pagar una cuota de más de 400 euros. Tampoco tú deberías arriesgarte a pagar una cuota mayor, porque ante cualquier situación sobrevenida (como encontrarte en situación de desempleo) tu capacidad económica se vería disminuida y podrías no tener dinero suficiente para pagar tu cuota mensual.

Otro factor que tener en cuenta es la duración de la hipoteca: cuanto más dure, más podrás ‘alargar’ el pago y menor será tu cuota mensual, pero el precio final será más elevado. Así, las hipotecas cortas benefician a la persona ahorradora; al contrario, la hipoteca larga es más favorable al banco.

Cuando se trata de negociar una hipoteca, suelen darse tres fases diferenciadas en la negociación entre banco y cliente:

- Recopilación de información

En primer lugar, deberás, como cliente, recabar toda la información posible sobre los distintos préstamos hipotecarios existentes en el mercado y analizar con lupa todas sus condiciones (incluyendo productos asociados a cambio de un tipo de interés determinado). Fíjate en el tipo de interés y en cuál es el índice de referencia aplicado. Estudia también las comisiones de apertura, de novación, de subrogación acreedora, de amortización total o parcial, de compensación de riesgo por tipo de interés… Normalmente esta información (al menos la más relevante) se encuentra en las ofertas comerciales de cada entidad, y existen también compradores online de hipotecas.

- Definición de objetivos

Una vez estudiado el mercado, toca fijar tus objetivos teniendo claro cuánta financiación necesitas, cuál es el periodo de amortización que quieres, qué tipo de interés puedes pagar y qué productos asociados estás dispuesto a contratar.

- Negociación

No siempre podrás negociar tus condiciones (dependerá de tu perfil de riesgo, entre otras cosas), pero siempre tienes que tener claros tus límites e intentar mover la balanza a tu favor. Normalmente los puntos sobre los que se suele pedir negociación son el diferencial que se aplica en el tipo de interés, el tiempo de amortización, o el pago de comisiones.