No hay impuesto sin ganancia: guía a las novedades de la plusvalía municipal por venta de inmuebles

"El lunes arreglo lo de la plusvalía, lo llevo al Consejo de Ministros, dicho y hecho". Con estas palabras se refirió la ministra de Hacienda, María Jesús Montero, al conocido como impuesto de plusvalía municipal. El lunes lo arregló, aunque no fue ella quien anunció los cambios aprobados por el Consejo de Ministros. La principal novedad es que los contribuyentes no pagarán la tasa si no obtienen beneficios de la venta de un inmueble.

El real decreto-ley llega tras el limbo legal creado por el Tribunal Constitucional con su sentencia de finales de octubre, anulando varios artículos de la Ley reguladora de las Haciendas Locales. La intención del Gobierno con el nuevo texto ha sido adaptar la tasa a la decisión del alto tribunal, minimizando el peligro para una fuente de ingresos fundamental en muchos Ayuntamientos. ¿En qué quedan las nuevas plusvalías? ¿Se va a poder reclamar un pago anterior al fallo del Constitucional?

¿Qué es el impuesto de plusvalía municipal?

Se llama coloquialmente así al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Es una tasa que se paga cuando se vende, hereda o dona un inmueble y lo recaudan los Ayuntamientos. En el caso de una venta, el impuesto lo paga el vendedor; si se trata de una donación o herencia, la tasa la abona quien recibe el inmueble.

Este tributo grava el aumento de valor del terreno donde está edificado el piso o local, comparando entre el momento en que se adquirió originalmente y su transmisión. Se calcula con una revalorización basada en el catastro.

¿Qué ha cambiado?

Cómo señalábamos al principio, el Tribunal Constitucional anuló recientemente varios artículos de la Ley de Haciendas Locales, suprimiendo en la práctica este impuesto. Aducen que la norma actual usa un sistema de cálculo que da por sentado que se ha producido un aumento del valor de los terrenos. Con lo que el resultado se aleja notablemente de los valores reales del mercado -sobre todo con inmuebles adquiridos antes de la crisis de 2008-.

Para adaptarse a la sentencia, el Gobierno se ha decantado por establecer dos opciones para determinar la base tributaria, que el contribuyente podrá elegir para aplicarse la más beneficiosa. A esta base luego se le aplica una cuota con un tipo máximo del 30%.

Pongamos un caso práctico. Una casa una con valor catastral total de 200.000 euros, donde el 50 % es valor del suelo y al venderla diez años después ganamos 50.000 euros. Con el primer método, se tributaría sobre 8.000 euros; con el segundo, sobre 25.000 euros. Si aplicamos el tipo máximo del 30%, hablaríamos de pagar 2.400 o 7.500 euros, respectivamente. Aquí sería mucho mejor optar por la opción de los coeficientes.

En caso de que el contribuyente no obtenga una ganancia patrimonial por la venta de la vivienda, quedará exento de pagar este impuesto, según ha explicado la portavoz del Gobierno, Isabel Rodríguez, tras el Consejo de Ministros de este lunes. Como novedad también serán gravadas las plusvalías generadas en menos de un año.

¿Se devuelven las plusvalías anteriores a la sentencia?

Consciente del gran agujero que podía causar a las arcas municipales la cancelación de este impuesto y las devoluciones derivadas de las reclamaciones, el Tribunal Constitucional aclaró que su fallo que no tiene efectos retroactivos.

Es decir, no permite que los contribuyentes puedan reclamar las autoliquidaciones ya firmes o que no estén recurridas a la fecha de la sentencia -el pasado 26 de octubre-. Por lo tanto, solo podrán recibir el dinero correspondiente a una plusvalía mal calculada, aquellos pendientes de una resolución judicial o administrativa desde antes del día 26.

¿Por qué hay lío con el documento legislativo?

Los ayuntamientos llevan desde que se dictó la sentencia sin recaudar por este tributo. Una tasa que se estimaba que generaría 2.075 millones para las arcas municipales en 2021. Para arreglarlo cuanto antes, como señaló la propia Montero, se ha hecho el cambio a través de un real decreto-ley.

Esto permite que entre en vigor de manera inmediata, una vez publicado en Boletín Oficial del Estado (BOE), presumiblemente este miércoles. Lo que no impide que más adelante se pueda tramitar en el Parlamento como proyecto de ley.

Pese a la premura con la que se ha aprobado el nuevo texto, el Ejecutivo dará a las entidades locales seis meses para adaptar su normativa. También contarán con la posibilidad de rebajar los valores catastrales hasta un 15%.

Pero, la decisión del Ejecutivo central ya "nace mal" según la Asociación Usuarios Financieros (Asufin). Como detallan, el Tribunal Constitucional establece que los tributos "no se pueden aprobar por decreto-ley". Así, señalan que se podría solicitar un recurso de inconstitucionalidad. Los Técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha) comparten esta opinión, ya valoran que vulnera el artículo 133 de la Constitución.

Asufin también denuncia que el alto tribunal "impida" las reclamaciones de las plusvalías pagadas en los últimos cuatro años. "Es inadmisible que se hurte al contribuyente de su legítimo derecho a presentar una autoliquidación rectificativa para subsanar errores", subrayan.

Además, desde que salió la sentencia del TC hasta este nuevo decreto-ley ha existido un limbo jurídico. Por el momento, el Gobierno no ha descartado que tenga un efecto retroactivo en este periodo. Con lo que aquellas plusvalías abonadas entre el 26 de octubre y el 8 de noviembre podrían acogerse al nuevo texto.

Desde Gestha apuntan que los Ayuntamientos no podrán exigir el tributo durante las próximas semanas, hasta que no se aprueben las nuevas ordenanzas fiscales. También destacan que corresponderá al consistorio probar que el valor de transmisión es superior al escriturado. Algo que valoran será imposible para la mayoría, ya que cuentan con muy pocos funcionarios especializados.

¿Qué ayuntamientos son los más perjudicados?

Muchos ejecutivos locales habían alzado la voz contra la eliminación de la tasa, ya que supone una parte importante de sus fondos anuales. De ahí la premura para dar con una solución desde el Gobierno central. La siguiente tabla muestra cuáles fueron los municipios españoles que más ingresaron en 2020 a través de este impuesto.

En valores absolutos Madrid encabeza la lista: ingresó unos 525 millones de euros en el último ejercicio. La portavoz del Gobierno municipal, Inmaculada Sanz, estimaba que sin este tributo perderían unos 100 millones hasta final de año. Lejos le siguen Barcelona, con 169 millones, y Málaga, con 53 millones.

Si nos vamos a los porcentajes, el Ayuntamiento más "dependiente" de las plusvalías sería Casares (Málaga), un pueblo de 6.000 habitantes. El 19,10% de sus ingresos no financieros provinieron de esta tasa en 2020. Por detrás están el municipio malagueño de Benalmádena y los madrileños Hoyo de Manzanares y Villaviciosa de Odón, que superan el 18%.

Para 36 poblaciones del país -entre otras, Marbella, Torrevieja, Majadahonda, Castelldefels, Estepona o la propia capital- esta tasa supuso más una décima parte de sus ganancias no financieras.

Si miramos por Comunidades Autónomas, Madrid sería la peor parada: perdería unos 57 millones de euros por cada mes de retraso en aplicar la normativa según Gestha. Cataluña mermaría sus ingresos en 38 millones y Andalucía 28.