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El Gobierno sigue aprobando nuevas medidas económicas para intentar paliar los efectos de la crisis provocada por el coronavirus entre los ciudadanos. Si hace unos días se dejó atrás la posibilidad de aprobar una moratoria en el pago de los alquileres (centrándose las medidas aprobadas tan solo en el pago de las cuotas hipotecarias), recientemente el Ejecutivo ha dado un paso adelante en la regulación de una posible moratoria para determinados inquilinos, e incluso contemplándose la posibilidad de una condonación del alquiler. ¿Cómo funciona y qué es la nueva condonación del alquiler?
Lo cierto es que, cuando hablamos del aplazamiento en el pago de facturas, este es sin duda un aspecto clave no solo para los inquilinos de vivienda (que pueden ver mermados sus ingresos a raíz de la crisis) sino para los empresarios y profesionales autónomos que tengan que pagar su arrendamiento de local u oficina a pesar de no tener trabajo o verlo drásticamente reducido. En todos estos casos, el Gobierno apeló en un primer momento al entendimiento privado entre las partes, basado en la "buena fe”.
Sin embargo, este punto generó un intenso debate entre los miembros del Gobierno, fruto del choque de criterios entre Unidas Podemos (partidarios de una moratoria al alquiler, en un sentido más proteccionista) y la ministra de Economía, Nadia Calviño (PSOE), que se negaba rotundamente a esta medida por entender, entre otras cosas, que ésta no afecta a un sector como la banca (con mayor músculo y capacidad de respuesta), sino a miles de particulares que sí pueden verse verdaderamente perjudicados por una moratoria.
Estas tensiones hacían prever que era posible la adopción de nuevas medidas, que finalmente han llegado en forma de un nuevo Real Decreto-ley: el RDL 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al Covid-19.
Tal y como señala el propio RDL, en España, "en el 85 % de los arrendamientos de vivienda el propietario es una persona física, pequeño propietario". Esta particularidad del mercado del alquiler en España hace especialmente necesario que las medidas adoptadas faciliten los acuerdos entre las partes para permitir el pago de las rentas. Por ello, las propuestas en este ámbito están dirigidas a la necesaria protección a los colectivos más vulnerables que puedan ver sensiblemente afectada su capacidad para hacer frente al alquiler, al tiempo que se garantiza un equilibrio entre las partes que impida que la vulnerabilidad de los arrendatarios sea trasladada a los arrendadores, especialmente a aquellos para los que los ingresos generados por la renta del alquiler pueden ser esenciales.
En este contexto, las medidas adoptadas en este real decreto-ley están orientadas a un triple objetivo:
¿Cuáles son las medidas concretas?
Con estos objetivos, el Real Decreto-ley establece, entre otras medidas, la suspensión de lanzamientos (más conocidos como ‘desahucios', aunque se trate de un término incorrecto) para hogares vulnerables sin alternativa habitacional y la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
Asimismo, se establecen medidas para "procurar la moratoria de la deuda arrendaticia para las personas arrendatarias de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica". Sobre este punto, también se incorpora un nuevo programa de Ayudas al Alquiler: el "Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual”.
Además, se crea, mediante acuerdo entre el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana y el Instituto de Crédito Oficial (ICO), de una línea de avales del Estado específica a la que podrán tener acceso todos aquellos hogares que puedan estar en situación de vulnerabilidad como consecuencia de la expansión del Covid-19 y que no comportará ningún tipo de gastos o intereses para el solicitante.
Por otro lado, la moratoria de la deuda hipotecaria del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, inicialmente prevista para la vivienda habitual de las personas físicas se extiende ahora a dos nuevos colectivos: el de los autónomos, empresarios y profesionales respecto de los inmuebles afectos a su actividad económica, de un lado, y a las personas físicas que tengan alquilados inmuebles por los que no perciban la renta de alquiler, en aplicación de las medidas en favor de los arrendatarios como consecuencia del estado de alarma.
¿Quién puede pedir el aplazamiento del alquiler?
Podrán pedir el aplazamiento del pago del alquiler las personas en supuesto de vulnerabilidad económica debida al coronavirus que, en el mes anterior a la solicitud del aplazamiento, pasen a estar:
- En situación de desempleo.
- Dentro de un ERTE.
- Hayan reducido su jornada por motivo de cuidado de mayores o menores.
- En caso de ser empresario, u otras circunstancias similares, cuando sufran una pérdida sustancial de ingresos.
En concreto, estarán en situación de vulnerabilidad económica los arrendatarios que, además de estar en alguna de las situaciones anteriores, cumplan los siguientes requisitos:
- No alcancen en el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM), es decir, unos 1.614 euros al mes. Se podrá incrementar 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo o mayor de 65 años en la unidad familiar (0,15 si es unidad familiar monoparental). Este límite subirá a cuatro o cinco veces el IPREM si alguno de los miembros de la unidad familiar tiene declarada discapacidad superior al 33 % o al 65 %, respectivamente.
- La renta del alquiler, más los gastos y suministros básicos, sea superior o igual al 35 % de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
- Ninguno de los miembros de la unidad familiar sea propietario de una vivienda o tenga en usufructo una vivienda en España.
Los arrendatarios que se encuentren en situación de vulneración económica podrán solicitar la moratoria desde el 2 de abril hasta el 2 de mayo de 2020.
La norma distingue entre grandes tenedores de inmuebles y el resto de propietarios. Lo primeros serán la persona, física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2. Este colectivo debe aceptar "automáticamente” la solicitud del inquilino en situación de vulnerabilidad, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la deuda no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.
En el caso de que el acuerdo no se hubiese producido, el propietario tendrá que comunicar expresamente al inquilino, en el plazo máximo de 7 días laborables, su decisión, escogiendo entre las siguientes alternativas:
a) Reducción del 50 % del alquiler durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
b) Aplazamiento del pago del alquiler, que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.
Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
Además, el inquilino no podrá sufrir ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas al arrendador sin intereses.
¿Qué ocurre con los pequeños arrendadores?
Se considera pequeño propietario a aquella persona que cuenta con menos de 10 viviendas en propiedad. En estos casos, se podrá aceptar del inquilino, de manera voluntaria, el aplazamiento temporal del pago de la renta o la condonación total o parcial de ésta, si no se hubiera acordado nada previamente entre las partes.
Una vez recibida la solicitud, el arrendador comunicará al inquilino, en el plazo máximo de 7 días laborables, las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea. Si el arrendador no acepta ningún acuerdo sobre el aplazamiento y, siempre que el inquilino se encuentre en la situación de vulnerabilidad sobrevenida, éste podrá tener acceso a un programa de ayudas transitorias de financiación.