El Gobierno aprueba el límite de las subidas de alquileres al IPC, pero deja las bonificaciones en el aire
Con este real decreto, que amplía a cinco años la prórroga de la duración del contrato frente a los tres actuales, se vuelve a la situación de 1994 respecto a la toma en consideración del incremento del IPC para situar el aumento de la renta de las viviendas en alquiler, aunque en este caso el IPC no será obligatorio como entonces y solo operará "como máximo".
No tendrá efecto retroactivo
Esta medida solo será para los nuevos contratos que se suscriban desde la entrada en vigor del real decreto y no tendrá efecto retroactivo, puesto que sería difícil determinar qué consecuencias podría tener si afectase a los contratos vigentes. Asimismo, esta medida, según Fomento, da más garantías sociales, a los inquilinos y no desincentiva la oferta.
En ocho meses habrá un índice de viviendas
Por otro lado, el decreto, que se publicará mañana en el Boletín Oficial del Estado (BOE) para su inmediata entrada en vigor, incluye la elaboración de un sistema estatal de índices de referencia a las viviendas, que se utilizará para hacer un seguimiento del mercado y servir de soporte "a medidas de carácter fiscal". Este índice de referencia, para cuyo plazo de elaboración el Gobierno se da ocho meses, se actualizará anualmente y será lo más detallado posible.
Esta herramienta estatal de referencia será compatible con otros índices que puedan elaborar las comunidades autónomas para definir la aplicación de sus competencias en políticas de vivienda. No obstante, este índice "en ningún caso" habilita a las administraciones al establecimiento de sistemas de regulación de precios de alquiler.
Bonificaciones en manos de los ayuntamientos
No obstante, aunque el borrador del real decreto sí recogía una bonificación del 80% del IBI para inmuebles en alquiler de vivienda habitual cuya renta fuese inferior a la determinada por este índice de precios, finalmente el decreto definitivo plantea algo más genérico y da a los ayuntamientos y a las comunidades la posibilidad de que decidan su política de vivienda "de acuerdo con su marco fiscal".
Lo que sí recoge es la eliminación de la obligación de que el inquilino repercuta el IBI en el caso de las viviendas sociales, y ofrece de nuevo a los ayuntamientos, al igual que en el anterior real decreto, la posibilidad de dar a las viviendas en alquiler de renta limitada por una norma jurídica una bonificación del 95% de la cuota íntegra del IBI.
Ampliación de la prórroga obligatoria y tácita
Por otro lado, el real decreto incluye la ampliación de la prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de 3 a 5 años (o a 7 años si el arrendador es persona jurídica). Además, como novedad recoge que, durante este plazo, la potestad de recuperación de la vivienda por el propietario (persona física) debe quedar "expresamente recogida en el contrato de alquiler".
También se recoge la ampliación de la prórroga tácita de uno a tres años y recoge como novedad la ampliación del plazo de preaviso, por el que se establecen cuatro meses para el arrendador y dos meses para el arrendatario. Así, se aumenta la anticipación con la que se debe indicar que no desean continuar con el contrato una vez haya concluido la prórroga obligatoria.
Cláusula contra los fondos buitres
El decreto señala, asimismo, que los contratos de arrendamiento deben respetarse siempre por los terceros compradores del inmueble, de modo especial en el periodo de prórroga obligatoria de cinco o siete años. Según el Gobierno, esta medida es necesaria para prevenir posibles prácticas de fondos de inversión que adquieran viviendas arrendadas y que decidan no asumir los plazos y condiciones de los contratos vigentes.
De igual forma, el texto establece una excepción para pactar la renuncia a la subrogación en los contratos de arrendamientos de larga duración. Así, establece que en caso de fallecimiento del arrendatario, en situaciones de vulnerabilidad, se pueda mantener la vivienda arrendada por el familiar con el que estuviese conviviendo.
La vicepresidenta del Gobierno, Carmen Calvo, en la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros, ha agradecido el apoyo que algunos grupos, como Unidos Podemos o el PDeCAT, han manifestado al nuevo decreto, tras el rechazo del Congreso en enero al primero que aprobó el Gobierno.
Obligación de comunicar los desahucios a los servicios sociales
Asimismo, se establece la notificación sistemática de los procedimientos de desahucio a los servicios sociales, por lo que se tendrá más tiempo para analizar las posibles situaciones de vulnerabilidad. También introduce como novedad la regla de la cuantía en la tramitación de los procedimientos arrendaticios.
Así, se permitirá al arrendatario acudir al procedimiento de juicio verbal en caso de reclamaciones de cantidad que sean inferiores o iguales a 6.000 euros. Por otro lado, clarifica la obligatoriedad de señalar el día y la hora del desahucio, con lo que se acabará con los lanzamientos con fecha abierta.
Límite de dos meses en las fianzas
Al margen de las novedades, el texto vuelve a recoger del anterior real decreto, que tumbó el pasado mes de enero el Congreso, la limitación a dos meses de renta la fianza que puede exigirse al arrendatario. También vuelve a incorporar que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización deberá asumirlos el arrendador si es persona jurídica o que se favorece la realización de mejoras en la vivienda durante el contrato, si existe acuerdo entre las partes, entre otras medidas.
En caso de fallecimiento del arrendatario
En caso de fallecimiento del arrendatario, los familiares podrán continuar en el alquiler, en situaciones de vulnerabilidad social.
Se favorece la realización de mejoras durante el contrato
Si existe acuerdo entre las partes, pueden realizarse obras de mejor en la vivienda a cambio de un incremento de la renta, con necesidad de reiniciar plazos de prórroga obligatoria o tácita. Deberá ser una obra que vaya más allá de la de mantenimiento. Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización, deberá asumirlos el arrendador si es persona jurídica. No solo eso, la Administración tendrá derecho preferente en caso de venta del inmueble.
Limitaciones al alquiler turístico en comunidades de propietarios
Por su parte, retoma las limitaciones al alquiler turístico en comunidades de propietarios. Se introduce así la posibilidad de que por acuerdo de una mayoría de tres quintas partes de los propietarios se puedan limitar o condicionar los pisos turísticos, estableciendo la posibilidad de acordar una mayor contribución de estos a los gastos generales (hasta un 20% más).
La vicepresidenta del Gobierno, Carmen Calvo, en la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros, ha agradecido el apoyo que algunos grupos, como Unidos Podemos o el PDeCAT, han manifestado al nuevo decreto, tras el rechazo del Congreso en enero al primero que aprobó el Gobierno.
Calvo ha afirmado que el Gobierno es consciente de la preocupación existente sobre los problemas habitacionales en España, particularmente para los jóvenes, por lo que se pretende dar un "giro social" a la política de vivienda, con novedades que refuerzan una "mirada social profunda" sobre el derecho de vivienda y el uso social respecto al anterior real decreto que "se mejora y completa".
En este sentido, ha explicado que con la nueva norma se consigue un "equilibrio importante" entre propietarios y arrendatarios, para que las viviendas de alquiler sean beneficiosas para los intereses de ambos, en un contexto en el que los ciudadanos españoles tienen la "costumbre" de acceder en propiedad a sus viviendas.
La vicepresidenta ha valorado especialmente una medida dirigida a paliar circunstancias "muy duras, tristes y lamentables" en materia de desahucios, como es aquella recogida en el decreto que propicia que en los procedimientos en curso de desahucios exista la obligación de la comunicación de las circunstancias a los servicios sociales.
