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La regulación sobre el alquiler de habitaciones en España, en lo que respecta a si se considera o no vivienda habitual según la ley, se encuentra en un área con distintas interpretaciones jurisprudenciales, ya que no hay una doctrina armonizada respecto a las leyes que lo regulan. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Código Civil ofrecen marcos legales que se aplican dependiendo de las circunstancias específicas de cada alquiler.
Primero, es importante diferenciar entre el alquiler de una vivienda completa y el alquiler de habitaciones individuales dentro de una vivienda. El alquiler de habitaciones se considera cuando el propietario o un arrendatario (con permiso del propietario) alquila una o varias habitaciones a una o más personas, contrato mediante, manteniendo el derecho a usar espacios comunes de manera compartida. Este tipo de alquiler es común para compartir piso entre varias personas o como solución habitacional para estudiantes.
Existen tres líneas interpretativas principales respecto a la normativa aplicable a los contratos de alquiler de habitaciones:
En resumen, si una habitación se alquila con el propósito de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino y no existe restricción en la duración que lo impida, puede considerarse como vivienda habitual y, por tanto, estar sujeto a la LAU. Sin embargo, la aplicación específica de la normativa depende de la interpretación de los tribunales y las circunstancias particulares de cada contrato de alquiler.
En primer lugar, y hablando de la duración, aunque las partes podrían pactar la duración que quisieran, el arrendatario podría prorrogar anualmente hasta que se cumpliera los cinco años de duración si el arrendador es persona física, y siete si el arrendador es persona jurídica.
Por otra parte, el arrendatario tendría la obligación de entregar un mes de fianza, y el arrendador deberá depositarlo en el organismo de la Comunidad Autónoma pertinente.
En cuanto a las obligaciones del arrendador, este tendría que conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, lo que implica realizar todas las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda alquilada, facilitar el goce y uso pacífico de la vivienda, y devolver la fianza legal de un mes de renta que entregó el arrendatario.