¿Por qué hay que pagar la plusvalía cuando vendes una vivienda?
Los ayuntamientos son los encargados de recaudar este impuesto a quienes obtienen beneficios con la venta
Desde 2021, los vendedores que no obtengan ganancias al vender un inmueble no deberán pagarlo
El impuesto de plusvalía municipal anulado por el Tribunal Constitucional: así se calcula
Cuando se vende una vivienda, hay que tener en cuenta los impuestos asociados a la misma, desde la parte proporcional del IBI hasta la inclusión en el IRPF de las ganancias obtenidas, pasando por la plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
¿Qué es la plusvalía municipal?
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A pesar de que en los últimos años se han producido cambios con respecto a este impuesto, los cuales apuntaremos a continuación, la naturaleza sigue siendo la misma, tal y como exponen desde la web del gobierno: “El tributo grava el incremento del valor de los terrenos, puesto de manifiesto en el momento del devengo y experimentado a lo largo de un período de 20 años”.
Es decir, se trata de una carga impositiva que cobran los ayuntamientos sobre el beneficio obtenido a partir del aumento de precio que hayan experimentado los terrenos urbanos y, por lo tanto, los inmuebles en ellos construidos.
¿Por qué hay que pagar esta plusvalía?
Para contestar al porqué de este impuesto habría que viajar al pasado para conocer sus orígenes. Y es que, aunque el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana inició su andadura en 2004 y se ha “corregido” en los últimos años, se le puede considerar heredero de una carga impositiva que se hizo efectiva a comienzos del siglo XX. Eso sí, en España tardó bastante más tiempo en formar parte del sistema tributario que en otros países como Alemania, Dinamarca o Reino Unido. Así que, se puede afirmar que su imposición formó parte de una corriente global.
No obstante, y a pesar de que el principal objetivo era recaudatorio, ya que supondría una gran ayuda para las arcas maltrechas de los ayuntamientos, había otra finalidad en su puesta en marcha, tal y como explica Agustí Sau Martí en la investigación “Los 81 años de vigencia del Impuesto sobre Incrementos del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana”. En este trabajo para la Universidad de Vic habla sobre el Real Decreto de 13 de marzo de 1.919 que implantó este arbitrio y con el que “se proponía aliviar el problema de la
vivienda agudizada por las consecuencias de la guerra europea”. Además hace referencia a los motivos de la nueva norma: “la restricción circunstancial de las construcciones ha provocado una elevación de alquileres que tiende a generalizarse en los principales centros urbanos, cuya elevación beneficiaba directamente a una clase de propietarios en daño del resto de los contribuyentes municipales, es, pues, evidente la conveniencia de traer a contribuir especialmente los incrementos patrimoniales del valor de los terrenos urbanos”.
Así pues, la respuesta a por qué hay que pagar la plusvalía cuando vendemos una vivienda sería recaudar fondos al tiempo que se protege a los contribuyentes con menos recursos.
Cambios en el impuesto de plusvalía
Desde que entró en vigor el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, el impuesto de plusvalía originó numerosos problemas, ya que no tenía en cuenta si el vendedor obtenía beneficios en la venta del terreno o de la vivienda. De hecho, debía pagarlo igualmente a pesar de que eso le pudieran suponer mayores pérdidas. Tras no pocas denuncias, el Tribunal Constitucional terminó declarando nulos algunos artículos en 2021, después de que en anteriores sentencias se declarase inconstitucional su aplicación en esos casos.
De hecho, en la actualidad, las personas que venden su vivienda por debajo del valor de compra, pueden presentar un recurso que les exima de pagar la plusvalía.
Dos formas de aplicar la plusvalía
Con los cambios introducidos en este impuesto, el contribuyente que lleva a cabo una venta puede optar por dos alternativas para cumplir con esta obligación fiscal.
- Mediante el denominado mecanismo real, con el que se calcula la diferencia teniendo en cuenta los siguientes parámetros: precio de venta de la vivienda, precio de compra de la propiedad, porcentaje del valor catastral correspondiente al valor del suelo y el porcentaje que decide cada ayuntamiento.
- Mediante el mecanismo objetivo, que consiste en hacer el cálculo basándose en el valor catastral del suelo cuando se produce la venta, un coeficiente que determina cada ayuntamiento teniendo en cuenta el tiempo que se ha tenido en propiedad la vivienda y el porcentaje que también decide cada consistorio.
¿Quiénes y cuándo pagan la plusvalía?
Cuando se realiza la venta de un inmueble, el impuesto de plusvalía corre a cargo del vendedor. En cambio, si se trata de una donación o de una herencia, en ambos casos debe afrontar este gasto la parte que se convierte en propietaria y deberá hacerlo en el municipio en el que se encuentra dicha propiedad.
Eso sí, el plazo para cumplir con el pago varía. Mientras que en el caso de una venta o una donación los deudores cuentan con un plazo de 30 días hábiles, las personas que reciben una herencia disponen de seis meses desde el fallecimiento, los cuales pueden incluso prorrogarse hasta un año.