Menos oferta de alquiler para las rentas bajas y más litigios: los expertos valoran la ley de la vivienda

La ley de vivienda, que actualmente se está tramitando en el Senado tras su convalidación en el Congreso, entrará previsiblemente en vigor en las próximas semanas. Lo hará con un buen número de expertos en el mercado inmobiliario pronosticando que las medidas para favorecer el acceso al alquiler tendrán justo el efecto contrario al buscado. Entre esas iniciativas destaca la de establecer un límite a los precios de los alquileres en las llamadas zonas tensionadas, cuya aprobación corresponde a las comunidades autónomas.

“Cualquier medida que cree incertidumbre o sea perjudicial para la oferta lo que hace es agravar más el problema”, aseguraba este lunes José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra, en el debate sobre la nueva Ley por el derecho a a vivienda' organizado por el Consejo General de Economistas.

“Este proceso en lugar de favorecer a la gente con pocos recursos económicos multiplicará los castings inmobiliarios y expulsará del mercado del alquiler a las familias a las que se pretendía proteger, incrementando las colas de ciudadanos buscando vivienda de alquiler”, señalaba. 

Es una opinión compartida por la unanimidad de economistas participantes en el coloquio. El presidente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona y ex director general de Vivienda de la Generalitat de Catalunya, Joan Ràfols, destacaba que todos los estudios realizados para analizar los efectos de poner un tope a los alquileres son concluyentes: reducen la oferta en alquiler y benefician a las rentas altas. “Los controles de precios de los alquileres no funcionan, y bloquean el acceso a la vivienda en alquiler de los sectores con menores niveles de renta”.

También Ángel de la Fuente, director ejecutivo de la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (FEDEA), consideraba “muy mala idea” esas limitaciones de los precios, mientras que valoraba como mejor opción los incentivos fiscales que también incluye la ley, siempre, eso sí, que los alquiladores confíen en que sus derechos están bien protegidos.

La advertencia sobre los efectos que tendrá la limitación de precios no llega solo de los economistas, también de las empresas del sector, que lamentan no haber sido consultadas en la elaboración de la ley y apuntan a un mercado cada vez más tensionado.

 “La legislación que se está planteando en torno al alquiler puede hacer que los propietarios retiren sus viviendas del mercado o que opten por hacer contratos de corta duración”, señalaba Ferran Font, responsable de la plataforma pisos.com, que también este lunes realizaba un análisis de la nueva ley y mostraba las “numerosas dudas” sobre sus puntos clave, que tendrán un trascendente impacto en el mercado inmobiliario.

“Los objetivos son, bajo nuestro punto de vista, muy correctos, pero las herramientas para llevarlos a cabo producirán el efecto contrario al deseado. Es una oportunidad perdida para establecer un marco regulatorio estable”, resumía.

La declaración de zona tensionada es uno de los aspectos centrales de la nueva ley, ya que determina las áreas en que, o bien por cómo han aumentado los precios de los alquileres respecto al IPC o bien por el coste de los mismos suponga una parte importante de la renta media de la zona, se podrá realizar esa limitación de los precios. En cualquier caso, serán los gobiernos regionales quienes tengan que efectuar esa declaración de área tensionada y algunos de ellos, gobernados por el Partido Popular, ya han adelantado que no aplicarán la nueva normativa.

“Esa heterogeneidad provocará la competencia entre territorios. Estaremos estableciendo diferentes realidades, que tendrá consecuencias no solo en los inquilinos, sino también en los inversores, que tendrán más interés en unas comunidades que en otras”, prevé Font, que lamenta que la ley vaya a salir adelante sin contar con un consenso político y empresarial que la respalde. 

Además, el presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid, Julián Salcedo, participante también en el encuentro del Consejo General de Economistas, tachaba de “artificial” esa declaración de zonas tensionadas ya que “dentro de ella convivirán viviendas muy diferentes en tamaño, calidad y servicios, pero se las considerarán a todas por igual”.

Tampoco valoran positivamente los expertos los dos nuevos índices que prevé la ley de vivienda. El primero servirá de referencia para los precios de alquiler en los nuevos contratos que se realicen en las zonas tensionadas, y será elaborado por las comunidades autónomas y el ministerio de Vivienda. “Es una entelequia que generará una enorme conflictividad judicial (como ya sucedió en otros sitios) y tendrá todo tipo de efecto colaterales negativos”, predice Montalvo.

El segundo, de cuya elaboración se encargará el INE, será el que se utilice a partir de 2025 para realizar las actualizaciones anuales de todos los contratos de alquiler para “evitar incrementos desproporcionados en la renta”, y será inferior al IPC.

“Actualmente hay pocos datos oficiales que indiquen cuáles son los precios de alquiler en los diferentes mercados, tampoco se ha aclarado cómo se van a calcular esos índices de referencia, ni dónde estarán las viviendas vacías que se quieren sacar al mercado con esta norma. La ausencia de datos, en general, hace que aceptar el resultado de esta ley sea un acto de fe”, opinan desde la plataforma pisos.com.

Las críticas a la nueva normativa impulsada por el Gobierno, y que tras meses bloqueada en el Congreso fue convalidada a finales del mes pasado gracias a ERC y Bildu, llegan también por los aspectos que generarán un aumento de los litigios. “Además de la inseguridad que ya genera la ley porque no fija exactamente cómo se van a establecer esos índices hay que añadir una deficiente técnica jurídica que va a crear más problemas”, argumenta Arancha Goenaga, abogada y socia del despacho Círculo Legal Barcelona.

Uno de esos puntos se refiere a los nuevos alquileres que establezcan los propietarios de viviendas de renta antigua, ya que la norma no solo establece una limitación de los precios en las zonas tensionadas, sino que estos se vinculan a los establecidos en los contratos de los últimos cinco años.

“Hay un defecto de técnica legislativa ya que no se tiene en cuenta los contratos de renta antigua. Cada vez hay menos, pero siguen existiendo. Si un piso tenía una renta antigua no se podrá regir el siguiente contrato por esa misma renta, pero la ley no establece qué va a pasar en esos casos. Ahí nos encontramos ya un vacío legal, que será una fuente de problemas”, prevé Goneaga.

La experta también advierte de posibles fraudes de ley que se intentarán cometer para intentar sortear las nuevas condiciones, como establecer contratos de temporada en vez de vivienda habitual, que no están regulados por la norma, y que pueden llegar a acabar en un procedimiento judicial. Además, señala que la normativa tampoco sirve para regular una práctica cada vez más extendida, la de alquilar una vivienda por habitaciones.