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Ha costado casi tres años de negociaciones sacar adelante una ley de la vivienda que recabara los suficientes votos para aprobarse en el Congreso. La norma ha estado encallada, principalmente, por las cuestiones que regulaban el alquiler. Finalmente el Gobierno ha llegado a un acuerdo con ERC y Bildu que desbloquea la situación y permite aprobar los cambios antes de las elecciones autonómicas del 28 de mayo.
Para el presidente, Pedro Sánchez, es "un acuerdo histórico" que da respuesta a una de las principales preocupaciones de la ciudadanía. Además de los cambios en el mercado de arrendamiento, la ley incluye medidas para ampliar el parque público de vivienda en alquiler y evitar que, una vez construido, pueda terminar en manos privadas.
"La ley contiene avances que son positivos y que van en la buena dirección", valora José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra. "Sin embargo, en lo que se refiere al alquiler, lo que se está vendiendo como el gran avance es, en realidad, la gran destrucción". Para este experto, la limitación de las rentas de alquiler, en un país donde 2,3 millones de personas obtiene ingresos por esta vía, no tiene sentido.
"Si tienes un monopolio o un oligopolio tienes que regularlo. No te queda otra salida. Pero si ésta no es la situación, lo último que se tiene que hacer es regular los precios porque a medio plazo es un desastre: desaparecen viviendas del mercado".
Este es un resumen de los cambios que se avecinan en el mercado de alquiler.
Hay medidas en la ley que aplicarán a todos los inmuebles en alquiler del país, independientemente de si figuran o no en zonas tensionadas --esto lo explicamos más adelante--. Lo de revisar la renta con el IPC se ha terminado. Se va a crear un nuevo indicador que en ningún caso superará la inflación general. De momento, hasta desarrollar ese índice, se establece:
El nuevo indicador se encargará el Instituto Nacional de Estadística (INE) y pretende ser más estable e inferior a la evolución del IPC. Será aplicable también en aquellos contratos firmados con anterioridad a la ley que estuvieran sujetos al IPC. Para compensar en parte estas limitaciones, también se incluirán en la ley incentivos fiscales a los propietarios.
Aplicarán solo a las personas físicas y no a las empresas que alquilen viviendas. El porcentaje variará en función de las circunstancias:
Se llama así a las áreas donde encontrar una vivienda de alquiler a un precio asequible es más complicado. Los dos criterios que servirán para poder declarar una zona tensionada serán:
El cumplimiento de cualquiera de estas dos circunstancias avalaría la creación de una zona tensionada. En el borrador anterior se establecían dos criterios que se tenían que cumplir a la vez, con lo que era más restrictiva su aplicación.
Las comunidades autónomas y algunos ayuntamientos. Sin este paso previo las medidas de la ley para las zonas tensionadas no se podrán aplicar.
Así pues, habrá comunidades autónomas que decidan activar las medidas en las áreas donde exista más dificultad en el mercado de alquiler y otras que no lo hagan.
Hemos dicho que en general, para todos, aplica un tope en la revisión anual de los contratos. En las zonas tensionadas habrá dos mecanismos adicionales para todos los propietarios de inmuebles alquilados, pero variarán en función del tipo de dueño:
La definición de gran tenedor es la de una persona física o jurídica con diez o más viviendas en una misma zona tensionada. Siempre y cuando lo justifiquen, las comunidades autónomas podrán incluir en esta categoría a los que tengan cinco o más inmuebles en la zona.
La ley incluye más modificaciones que aplicarán a todo el parque de viviendas en alquiler, independientemente de si están o no en zona tensionada. Entre los cambios más destacados figura: