El frenazo del mercado inmobiliario se consolida. Tras cerrar el mejor año en número de operaciones desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, la subida de los tipos de interés y el alza del euríbor está pasando factura al sector. El número de operaciones de compraventa cayó por quinto mes consecutivo el pasado febrero, según los datos publicados por el Consejo General del Notariado.

Esta estadística, que es la que muestra con menor desfase temporal las tendencias del mercado, señala que las ventas cayeron un 13,1% respecto a las registradas un año antes. El descenso fue generalizado (solo creció un 1,5% en Asturias) y más acusado entre las viviendas unifamiliares (15,4%) que entre los pisos (12,4%), mientras que los precios acumulan tres meses prácticamente estabilizados.

“Tras un año récord como el 2022, era de esperar una cierta ralentización del mercado, tanto de compraventas como de hipotecas, que esperamos se mantenga sobre todo en esta primera parte del año, porque el primer semestre de 2022 fue especialmente positivo", señala Juan Villén, director general de idealista/hipotecas.

En total se registraron 48.445 operaciones, lejos de las casi 55.000 que se firmaron en 2022, aunque es cierto que entonces se marcó la mejor cifra para un febrero de los últimos 14 años.

Si el descenso en las ventas, que arrancó en el último trimestre del pasado año, se está intensificando, el impacto de las subidas de los tipos de interés se refleja aún más en la caída del número de préstamos hipotecarios. Estos se redujeron un 24,4% el pasado febrero y llevan ya seis meses a la baja en comparativa interanual.

Además, desde el inicio de 2023 un nuevo indicador marca también la tendencia descendente. La cuantía media de los préstamos lleva dos meses cayendo y en febrero se situó en los 144.000 euros, un 7% menos que hace un año.

“El rápido encarecimiento de la financiación está impactando más a las hipotecas que a las compraventas, al quedarse fuera todos aquellos demandantes de vivienda que no se puedan permitir las nuevas cuotas, tomando más protagonismo la compra por parte de aquellos que no necesitan financiación”, destaca el responsable del portal inmobiliario. Una explicación que confirman los datos de los notarios: en febrero el 42% de las compraventas se financió con un préstamo hipotecario, son casi 6,5 puntos menos que en el mismo mes de 2022.

Las malas noticias para los presentes y futuros hipotecados comenzaron a llegar hace justo un año. Esta semana se cumplía el aniversario del momento en el que el euríbor, el principal índice de referencia para los préstamos hipotecarios a tipo variable, abandonaba en su tasa diaria los números negativos en los que se había situado durante los seis años anteriores.

El camino alcista se había iniciado en febrero de 2022, como respuesta a las primeras señales de que el Banco Central Europeo podría empezar a subir los tipos de interés para luchar contra la inflación. Desde entonces el euríbor ha protagonizado la ascensión más rápida de su historia. Esto ha provocado fuertes subidas en las cuotas de quienes cuentan con un préstamo a tipo variable (tres cuartas partes del total de los hipotecados) y ha acabado ralentizando la demanda de compra. 

Así, un 62% de quienes habían iniciado el proceso de adquisición de una vivienda en el último año asegura haberse visto afectados por el encarecimiento de las hipotecas, según una encuesta elaborada por la plataforma inmobiliaria Fotocasa para determinar el impacto de las subidas de los tipos de interés. El pasado agosto este porcentaje se limitaba al 54%.

Además, el estudio señala que un 31% de quienes buscaban vivienda ya ha parado el proceso y otro 31% se está planteando tomar la misma decisión. El impacto en la intención de compra estaría siendo especialmente elevado en Andalucía y Cataluña.

“En mitad del ciclo más agresivo de la historia del Banco Central Europeo, el aumento del euríbor puede hacer que, por cada punto de subida, la cuota hipotecaria se encarezca en torno a mil euros anuales. Esta escalada merma el poder adquisitivo de un gran volumen de compradores, obligando a que deseche la idea de compra”, explica María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa. 

Sin embargo, el informe también confirma que está despuntando un perfil de comprador que adquiere la vivienda sin hipoteca. Según el estudio de la empresa inmobiliaria, supondría el 32% de quienes han llevado a cabo el proceso de compra en 2023 y supone un aumento de cinco puntos en comparación con el pasado año. “La principal razón es que la tasa de ahorro de las familias también se ha incrementado considerablemente. De hecho, casi el 8% no solicitan ayuda al banco, pero sí ayuda familiar”, destaca Matos.

La rápida e imparable subida del euríbor ha comenzado a dar señales de moderación, cuando estaba ya a punto de tocar el 4%, tras la crisis provocada por el hundimiento del Silicon Valley Bank. La quiebra del banco arrastró a otras entidades de tamaño medio de Estados Unidos, y que fue seguida por la compra de emergencia de Credit Suisse por UBS.

En mitad de estas turbulencias financieras, el Banco Central Europeo volvió a subir los tipos de interés hasta el 3,5% remarcando su compromiso en la lucha contra la inflación. A pesar de este nuevo incremento, el euríbor cerró marzo con la menor subida mensual del índice en un año y la media mensual de abril hasta la fecha apunta también, de momento, a un incremento muy limitado.