La rápida subida de los tipos de interés ha tenido un importante impacto en los planes de adquisición de vivienda de muchas familias en los últimos meses. El porcentaje de hogares que puede comprar un inmueble se ha reducido un 11% en el segundo semestre de 2022, según los datos recogidos en el XXXVI Informe sobre el Mercado de la Vivienda elaborado por la Cátedra del Grupo Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra.
Así, los expertos calculan que en el primer semestre, con los tipos de interés finales aplicados a las compras de vivienda situados en el 2,5%, los potenciales compradores ascendían al 53%, más de la mitad. En ese caso, la renta mínima necesaria por hogar alcanzaba los 28.000 euros y la cuota anual de hipoteca se situaba en los 8.440 euros.
Pero, la situación ha cambiado radialmente con el incremento de los tipos de interés llevada a cabo por el Banco Central Europeo para hacer frente a la elevada inflación. Actualmente, señala el informe, con los tipos finales cerca del 4,5%, la renta mínima necesaria por hogar para afrontar una hipoteca asciende a los 34.875 euros y la cuota anual ronda los 10.500 euros. Esto provoca que el porcentaje de potenciales compradores se haya reducido hasta el 42%. La reducción de 11 puntos porcentuales en poco más de seis meses representa a un millón de familias.
Además, el estudio de Tecnocasa y la UPV estima que nuevas subidas de los tipos, que los acabara situando en el 5,5% elevaría la renta necesaria para comprar una vivienda hasta los 38.500 euros y bajaría el porcentaje de hogares que puede plantearse adquirir un inmueble con los precios actuales hasta el 36%, apenas una tercera parte. En ese caso, la reducción del 17% respecto al escenario del primer semestre de 2022 supondría que 1,6 millones de familias verían frustrado su intención de adquirir una casa. No obstante, los expertos reconocen que es menos probable que se alcancen estos niveles de tipos de interés.
Ese impacto en la demanda derivado del aumento de los tipos presentaría grandes diferencias por ciudades. En el peor de los escenarios dibujados con un aumento de los tipos del 2,5% al 5,5%, los hogares potenciales compradores se llegarían a reducir un 27% en San Sebastián y Palma, un 24% en Madrid y Barcelona, o un 21,5% en Málaga. En el otro extremo, se registrarían caídas más moderadas de la demanda en Lleida (-8,7%), Zamora y Ávila (-9%).
Así, el informe calcula que, cada incremento del 1% en los tipos hipotecarios, causa una disminución de los compradores potenciales de alrededor de un 7% en las ciudades más impactadas y de un 3% en las menos impactadas
Además, los autores avanzan que la imposibilidad de muchas familias de acceder en los próximos meses una hipoteca para adquirir una vivienda tensionará aun más el mercado del alquiler, donde los desequilibrios entre oferta y demanda ya se han intensificado dando lugar a fuerte subias de los precios.