¿Se puede vender una casa con hipoteca?

Una de las primeras preguntas que nos hacemos cuando queremos vender un inmueble que se encuentra hipotecado y no hemos terminado de devolver el préstamo al banco es si es posible vender una casa con hipoteca. La respuesta, afortunadamente, es afirmativa. De lo contrario, estaríamos condenados a vivir en el mismo inmueble toda la vida (o a alquilarlo y buscarnos otra vivienda en la que invertir) a la espera de abonar la última cuota, algo que puede alargarse 30, 35 años... especialmente si nuestra hipoteca es variable. Toma nota de los modos en que puedes vender tu vivienda hipotecada.

Son muchos los motivos por los que puedes querer vender una vivienda hipotecada: una mudanza a otra ciudad, un cambio en tus necesidades de espacio, el crecimiento de tu familia... Por eso es buena noticia que no tengamos por qué permanecer atados a un inmueble durante toda nuestra vida, aunque, lógicamente, el proceso de vender una vivienda para adquirir otra resulta más lento, complejo y arriesgado que simplemente cambiar de piso de alquiler.

Con el panorama actual, marcado por el alza del euríbor y, consecuentemente, un aumento del precio de las hipotecas a tipo variable referenciadas a este índice, muchas personas se plantean deshacerse de sus préstamos sacando sus viviendas al mercado. Sin embargo, tal y como explican desde HelpMyCash, esta no es la mejor opción cuando se trate de tu vivienda habitual, aunque sí es una buena salida en caso de quieras vender una segunda residencia o un piso que tengas en alquiler.

Puede que en tu caso sean aplicables las medidas del Código de Buenas Prácticas aprobado por el Gobierno, pero debes tener cuidado con el posible encarecimiento de tu préstamo hipotecario.

Si finalmente decides vender un piso cuya hipoteca todavía estás pagando, puedes elegir entre dos opciones: cancelar la hipoteca con el dinero de la venta, o cambiar la titularidad del préstamo a nombre del comprador (la llamada subrogación de deudor). La clave suele consistir en comprobar cuál de las dos opciones resulta más económica.

Si optas por la primera opción, cuando lleguen el momento de la firma de la compraventa, el comprador deberá llevar dos cheques: uno para el banco (con el importe del capital pendiente de abonar más el valor de la comisión por amortización anticipada) y otro para ti con la cantidad restante. De esta forma, podrás terminar de tramitar la compraventa y proceder a la cancelación registral de la hipoteca.

Ten en cuenta que la comisión por amortización anticipada del préstamo no puede superar, por ley, el 0,15 por ciento sobre el capital amortizado antes de tiempo, siempre que lo devuelvas en los primeros cinco años del contrato, o hasta el 0,25 por ciento, siempre que lo devuelvas en los primeros tres años del contrato. Si ya han pasado cinco años, tu entidad no podrá cobrarte nada. Recuerda

Además, en caso de que el precio de compraventa sea inferior a la deuda pendiente con la entidad, ésta deberá aprobar la operación previamente para asegurarse de que recuperará todo el dinero. En general, solo se permite cuando la deuda pendiente es pequeña.

Si vas a comprar una nueva vivienda posteriormente, deberás solicitar una nueva hipoteca, una vez tasado y analizado el nuevo inmueble por parte de tu entidad bancaria anterior, o bien de cualquier otra que te conceda el préstamo. Es recomendable estudiar el mercado: puede que otro banco distinto a tu entidad habitual te ofrezca mejores condiciones.

Para estos casos, también existe un producto llamado hipoteca puente, que te permite obtener un nuevo préstamo hipotecario por el precio de compra de la nueva vivienda más la cantidad pendiente de amortizar de la antigua. Así podrás cancelar la hipoteca de la primera vivienda y unificar ambos préstamos en uno, de modo que puedas comprar la compra de la vivienda nueva mientras se vende la anterior.

Cuidado porque, en este caso, el banco contará con las dos viviendas como garantía, y sueles contar con un plazo cerrado para vender el inmueble (entre 6 meses y 5 años). Durante ese periodo, pagarás una cuota bastante más reducida que consistirá principalmente en intereses. En caso de que se cumpla el plazo y no hayas vendido tu vivienda previa, tendrá que comenzar a pagar las cuotas normales de la hipoteca.

En caso de transmitir la hipoteca al comprador de tu inmueble, se produciría una subrogación del deudor, que consiste en un cambio de la titularidad del préstamo. Es una opción que existe pero que resulta difícil de conseguir, tal y como aseguran desde el comparador de productos financieros. En general, los bancos prefieren cancelar una hipoteca y abrir otra nueva con condiciones actualizadas. Además, dependerás de la solvencia del comprador: puede que el banco no le considere un cliente ideal para un préstamo hipotecario.