Radiografía del alquiler: PSOE y Podemos tratan de desatascar la ley de vivienda con la vista puesta en los propietarios

El Gobierno está intensificando en las últimas semanas las negociaciones para conseguir sacar adelante el Proyecto de Ley del derecho a la vivienda, uno de sus principales compromisos para esta legislatura. El texto, que fue validado en el Congreso de Ministros hace casi ya un año, se encuentra aún en la fase de tramitación parlamentaria en la que ha recibido casi 900 enmiendas. Muchas de ellas por parte de la oposición, pero también de los propios socios de coalición, ya que Podemos apuesta por ampliar el número de afectados por la medida estrella de la ley: la limitación de los precios de los alquileres en las zonas tensionadas, .

En el proyecto de ley enviado a las Cortes se establece que esa limitación se aplicará solo a los grandes propietarios, que quedan delimitados como los titulares de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 m2, también de uso residencial, excluyendo en ambos casos garajes y trasteros.

Cuando estos “grandes tenedores” estén constituidos como persona jurídica (es decir, como una empresa), el precio del alquiler en los nuevos contratos estará limitado por el anterior o por un índice de referencia. La medida, señalaba el anteproyecto, establecía un periodo de 18 meses para su aplicación una vez que la ley fuera aprobada, aunque no se descarta que el Gobierno opte por reducir ahora ese plazo.

Para los pequeños propietarios, el anteproyecto establece la posibilidad de que los inquilinos a los que les finalice el contrato puedan acogerse a una prórroga anual con las mismas condiciones, por un máximo de tres años.  

Esta clasificación de los grandes propietarios ha sido uno de los puntos de la futura ley de vivienda que más tensiones ha generado entre los socios de Gobierno. Y es que la apuesta de Podemos ha sido que la limitación de los precios se aplicara a todos los alquileres, independiente de que sus propietarios sean considerados grandes o pequeños.

Ya durante la negociación del anteproyecto, los morados eran partidarios de que el rango para ser declarado "gran tenedor" se situara en los cinco inmuebles. Ahora, en plenas negociaciones para tratar de desatascar la ley de cara al último tramo de legislatura, el Ejecutivo parece abierto a introducir cambios en esa clasificación y habla ya de una horquilla de “entre cinco y 10 inmuebles”.

Con la definición original, el Gobierno pretendía centrar el tope a los precios del alquiler en las grandes empresas que se dedicaran al arrendamiento de viviendas (bancos, fondos de inversión…), pero según los expertos estos “grandes propietarios” tendrían apenas un 5% de los inmuebles del mercado.

Así se calcula en el estudio 'El futuro del build to rent (BTR), perspectivas del mercado y aspectos tributarios', de Savills Aguirre Newman, en el que se estima que ese sería el porcentaje que estaría en manos de instituciones de los 4,2 millones de viviendas que conforman el mercado del alquiler.

Otros cálculos, los de la consultora inmobiliaria Atlas Real Estate Analytics, señalan que el parque total de viviendas en alquiler en España se sitúa en torno a las 2.750.000 viviendas, de las que un 4,4% estaba en manos de grandes propietarios en 2021, dos décimas más que un año antes.

Es decir, el tope a los precios del alquiler diseñado por el Ejecutivo en el Anteproyecto de la Ley tendría un efecto muy reducido si se mantiene con las condiciones con las que fue aprobado en el Consejo de Ministros.

La aplicación de esa limitación de los precios de los arrendamientos estaría condicionada, además, a que los inmuebles estén en una “zona de mercado residencial tensionado”. Es otra de las novedades que introduce la ley para aplicar medidas para facilitar el acceso a la vivienda.

La declaración de estas áreas estará basada en criterios objetivos relacionados con el coste de alquileres e hipotecas en relación a la renta media del área (ha de suponer más del 30% de los ingresos) y con el alza de un 5% más que el IPC autonómico de los últimos cinco años.

Serán las comunidades autónomas las que tengan la competencia para declarar dichas zonas tensionadas (pueden ser calles, barrios, determinados espacios…), y las gobernadas por el Partido Popular ya avanzaron, en la presentación de la futura ley, su intención de no aplicar esta figura. De esa manera, la limitación a los alquileres no podría tener efecto en algunas de las zonas que sí cumplirían esos criterios y que fuentes del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana sitúan en Madrid, Barcelona, algunas zonas de Valencia, Sevilla, Málaga, Canarias y Baleares.

Si el Gobierno consigue desbloquear la ley de vivienda, la limitación de los precios de los alquileres podría entrar en vigor este mismo año si se decide recortar los plazos previstos inicialmente. En ese caso las medidas para contener las subidas impactarían en un mercado del alquiler que cerró el pasado año con fuertes incrementos y cuyos precios se seguirán tensionando en 2023.

Los expertos estiman que el retraso en las decisiones de compra por la subida de las hipotecas aumentará la demanda de viviendas en alquiler. Por otro lado, la falta de stock disponible , que ya viene impulsando al alza los arrendamientos, puede hacerse más pronunciada. Y es que la medida que limita al 2% de la revisión de los alquileres en el paquete anticrisis aprobado por el Gobierno supone una pérdida de rentabilidad que puede hacer disminuir más la oferta.

Este desequilibrio, señalan, se podría ver aumentado por los posibles efectos de la ley de vivienda y provocar nuevas subidas de los precios de los alquileres, que se sumarian a las registradas en prácticamente todas las capitales de provincia durante 2022 y que llegaron a superar el 20% en ciudades como Barcelona, Alicante, Valencia o Málaga.