Cuando uno mira los datos, da la sensación de que el mercado inmobiliario español no se haya enterado de que los tipos de interés van a seguir subiendo en la eurozona. Es como si las compras fueran por un lado y el precio del dinero, uno de los condicionantes a la hora de adquirir una vivienda, por otro. En octubre se firmaron 41.000 hipotecas, la mayor cifra para este mes desde el año 2009. ¿Tiene esto sentido?

"El tipo de interés está llegando con mucho retraso al precio de las hipotecas y la gente está tratando de anticiparse a esta subida", explica José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra (Barcelona).

La firma de hipotecas sobre viviendas encadena 20 meses de ascensos interanuales consecutivos. En tasa interanual estamos en crecimientos del 13%. En el acumulado de 2022 se rozan las 400.000 transacciones, el nivel más elevado desde 2010.

"Estos meses estamos viendo una aceleración de operaciones porque la gente piensa: mes que pasa, mes que voy a terminar pagando más", opina Antonio Luis Gallardo, responsable de Estudios de Asufin, la Asociación de Usuarios Financieros. "Está siendo un año espectacular en un entorno de tipos al alza, pero va llegar un momento en el que el mercado se va a ralentizar a la fuerza. En primavera ya veremos tipos al 4%. Creo que será su meseta para luego empezar a bajar y ahí es donde se notará mucho el parón".

Otra clave del mercado, apunta García Montalvo, es la remuneración del pasivo: lo que paga el banco por el dinero de sus clientes. "Los intereses de los depósitos no suben nada, así que las entidades se pueden permitir aumentar solo un poco el crédito porque a poco que lo muevan, ganan más".

De hecho, las hipotecas firmadas en octubre tenían un 2,7% de interés medio para la versión fija y del 2% para las variables. Ambos son niveles relativamente bajos en perspectiva histórica y también teniendo en cuenta la subida que se avecina. Recordamos que los datos son de octubre. A día de hoy, dos meses más tarde y con un discurso del Banco Central Europeo mucho más duro, es complicado encontrar estos precios.

"Los bancos no están cerrando el crédito. Ven claro que el hecho más importante a la hora de hacer operaciones es el empleo y hay buenas expectativas", argumenta Gallardo.

En plena escalada de tipos, los créditos a tipo variable han repuntado. Lleva tres meses subiendo su peso sobre el total y en octubre representaron un 33%. Es el porcentaje más alto desde hace un año.

Las hipotecas a crédito fijo siguen siendo las favoritas, el 66,8% del total. "Lo suyo sería que, en el contexto actual, los clientes que se blindaran a fijo. Pero es cierto que los bancos han empezado a darle más importancia a las hipotecas a tipo variable. Las hay con diferenciales por debajo del 1%. El problema es que son hipotecas muy vinculadas y ofrecen productos demasiado caros", opina Gallardo.

De las 10.198 hipotecas con cambios en sus condiciones en octubre, el 35,3% se deben a modificaciones en los tipos de interés.

Aunque el mercado inmobiliario presenta signos "moderados de sobrevaloración", según el Banco de España (BdE), los precios están ralentizando su crecimiento. "A corto y medio plazo, podría intensificarse la desaceleración de los precios de la vivienda. La incertidumbre sobre las perspectivas económicas de los agentes y sus rentas, y el endurecimiento de las condiciones de financiación continuarán siendo factores muy relevantes para la evolución de la demanda de vivienda y de su precio", apuntaba el BdE en su último informe sobre Estabilidad Financiera.

El índice general de precios del INE (Instituto Nacional de Estadística), que incluye tanto vivienda nueva como usada, ha pasado de crecer al 8,5% en el primer trimestre al 7,6% en el tercero.

"En España ahora tenemos una ventaja. Los precios de la vivienda no han subido tanto como en otros países durante la pandemia. En Holanda, un 18%. En Estados Unidos, un 20%. En Alemania, un 12%", apunta José García Montalvo. Esta circunstancia aleja el riesgo latente de endeudarse para comprar una casa cuyo precio pueda corregirse mucho a la baja.

Sería otro de los factores que explicaría el dinamismo que vemos en el mercado inmobiliario todavía. "La ausencia de este peligro da a las al comprador para tratar de cazar una hipoteca al último tipo de interés fijo barato".