¿Cuánto se han encarecido las hipotecas con la subida del Euríbor a máximos de 14 años?

El euríbor cerrará noviembre al 2,83% y encarecerá las hipotecas variables en 3.000 euros al año. Pesadilla antes de Navidad para los que tienen una hipoteca a tipo variable. Si a un hipotecado se le revisa su tipo en diciembre, pasará a pagar unas cuotas mucho más caras. Según los cálculos del comparador financiero HelpMyCash.com, las mensualidades de estos clientes subirán en casi 250 euros de media, lo que supone pagar cerca de 3.000 euros más al año. ¿Es el momento de amortizar?

Ese incremento lo experimentarán los que tienen una hipoteca variable cuyo interés se revisa periódicamente (cada seis o 12 meses, normalmente) con el valor que el euríbor registra en noviembre. En general, son los préstamos actualizados en los meses de diciembre o de enero, aunque la fecha de revisión y el valor tomado como referencia pueden ser unos u otros dependiendo de lo que se establezca en la escritura hipotecaria.

En cuanto a la subida de las cuotas, dependerá del importe pendiente de la hipoteca revisada, de su plazo, de su interés y de su fecha de contratación. Por ejemplo, para un préstamo medio de 150.000 euros a 25 años y un interés de euríbor más 1%, las mensualidades aumentarán en unos 245 euros mensuales (casi 3.000 euros más al año) si la revisión es anual, según HelpMyCash. En cambio, si el tipo aplicado se actualiza semestralmente, ese incremento será de 193 euros al mes (unos 1.156 euros más al semestre).

Quienes tengan una hipoteca a tipo variable de 143.000 euros (el importe medio hipotecado según los datos difundidos hoy mismo por el INE) a 25 años, con un diferencial del 1 % sobre el euríbor, a revisar con el dato de noviembre verán incrementada su cuota mensual un 37,6 % respecto al año pasado, 191 euros más. El aumento para esta hipoteca tipo en el conjunto del año asciende a unos 2.295 euros.

El euríbor en torno al 2,83%, es sensiblemente superior al de octubre (2,629%) y el más alto desde diciembre de 2008. Esta subida se explica por la política del Banco Central Europeo (BCE), que ha aumentado sus tipos hasta el 2% para contener la elevada inflación de la eurozona. Como las entidades bancarias del continente pagan más por pedir prestado al BCE, aplican un interés más elevado sobre los préstamos que se conceden entre ellos, que es el que se usa para calcular el euríbor.

De cara al futuro más inmediato, se espera que el BCE suba nuevamente sus tipos en su próxima reunión del 15 de diciembre: al menos hasta el 2,50%. Dado que el euríbor ha cotizado históricamente entre 0,5 y un punto porcentual por encima del interés del Banco Central Europeo, desde el comparador ven muy probable que este índice cierre el año en torno al 3% o por encima. Esto es una mala noticia para los hipotecados a tipo variable con revisión en los próximos meses, dado que sus cuotas se encarecerán por culpa del euríbor.

Precisamente para suavizar el efecto de esta subida, el Gobierno y las patronales bancarias acordaron la semana pasada una serie de medidas de apoyo a los que tengan problemas para pagar sus cuotas mensuales. Aunque muchos bancos aún no se han sumado a este pacto, se espera que la inmensa mayoría lo haga en los próximos días.

Estas medidas incluyen la posibilidad de alargar el plazo de reembolso, de aplicar una carencia de uno, dos o cinco años y de reducir el interés durante ese tiempo. Para el hipotecado, esto supone tener que pagar más intereses a la larga, pero podrá reducir ostensiblemente el importe de sus cuotas mensuales. Para poder acogerse al acuerdo, eso sí, hay que cumplir ciertos requisitos, como cobrar unos ingresos inferiores a 29.400 euros anuales (25.200 euros para acceder a las soluciones más profundas), dedicar más del 50% del sueldo a pagar las cuotas de la hipoteca y haber sufrido un incremento considerable de la carga hipotecaria.

¿Y si no se cumplen los requisitos? El cliente puede contactar igualmente con su banco para tratar de acordar soluciones similares a las contenidas en el acuerdo. Eso sí, es importante ser proactivo y actuar con antelación: como las entidades están colapsadas por el alto número de hipotecados que solicitan reestructurar su deuda, es recomendable pedir cita varias semanas antes de que se revise el interés con el nuevo valor del euríbor.

Pese a toda esta realidad, en septiembre se firmaron más de 44.000 compraventas, lo que supone un 4% más que hace un año y deja el mejor septiembre en 12 años. Dos de cada tres nuevos hipotecados eligieron tipos fijos de interés para blindarse ante la subida del Euríbor.

El importe medio de esos préstamos aumentó apenas un 0,5 % en comparación interanual, hasta los 143.222 euros, y se redujo un 1,4 % en comparación con el mes anterior, en tanto que el capital prestado por las distintas entidades sumó 6.318 millones de euros, un 4,6 % más que un año atrás y un 18,4 % más que en agosto.

Pese a que la cifra mensual sigue siendo importante, pues son muchos los ciudadanos que quieren adelantarse a un mayor endurecimiento de las condiciones crediticias, lo cierto es que el incremento se va ralentizando frente a meses anteriores, en reflejo de las subidas de los tipos de interés en la zona del euro que comenzaron en julio y que también pueden desanimar a muchos ciudadanos a la hora de endeudarse.

Según explica la directora de Estudios de Fotocasa, María Matos, donde sí se nota un cambio de ciclo es en la caída que registra mes a mes el porcentaje de hipotecas sobre vivienda que se conceden a tipo fijo, que en septiembre fue el 66 %, lejos del 75 % alcanzado en abril, cuando las entidades ofrecían tipos más baratos.

Ahora, los bancos han cambiado de estrategia y empiezan a abaratar los préstamos variables y a encarecer los fijos, algo que ya está teniendo resultados, según esta experta, que también vaticina que los créditos que se concedan estos meses serán "prácticamente los últimos" a tipo fijo y espera un cambio de tendencia "más acusado".

De la nueva producción hipotecaria registrada en septiembre, el 68,2 % de los préstamos se firmó con referencia a un tipo de interés fijo, un porcentaje que no era inferior al 70 % desde diciembre de 2021, según los datos del INE.

El tipo de interés medio de las hipotecas concedidas para comprar vivienda fue del 2,47 % en septiembre, casi un cuarto de punto más que el euríbor de ese mes (2,23 %). A tipo fijo, el interés medio ofrecido por los bancos fue del 2,70 %, en tanto que a tipo variable, el diferencial que se suma al euribor para calcular el precio de las cuotas de las hipotecas, fue del 1,96 %.

A pesar de la cautela lógica que es aconsejable en tiempos de incertidumbre como los actuales, marcados por la inflación, la subida de tipos, y el resto de derivadas de la guerra en Ucrania, el mercado hipotecario no ha perdido su dinamismo y acumuló 350.000 préstamos firmados entre enero y septiembre, un 12 % más que un año antes.

Los expertos consultados consideran que si se mantiene este ritmo de firmas -a pesar de la subida de tipos que ha marcado el segundo semestre- 2022 será el mejor año hipotecario desde 2010, un hito importante en un mercado que ha sido calificado estos últimos días como "la joya de la corona" del sistema financiero español.

Pero la subida de los tipos ya está encareciendo las cuotas de las hipotecas variables que se van actualizando, y son muchas las familias que no pueden hacer frente a los pagos, por lo que el Gobierno aprobó la semana pasada un catálogo de medidas de alivio para los deudores más vulnerables, que podría beneficiar a más de un millón de familias.

Estas medidas, recogidas en un código de buenas prácticas al que los bancos pueden sumarse de forma voluntaria, no satisfacen lo más mínimo a la oposición, que hoy ha aprovechado la sesión de control al Gobierno en el Congreso para dar un tirón de orejas a la ministra de Asuntos Económicos, Nadia Calviño, una de las artífices.

Por comunidades autónomas, aquellas en las que se constituyeron más hipotecas sobre viviendas en septiembre fueron la Comunidad de Madrid (8.836), Andalucía (7.769) y Cataluña (7.683). Las regiones en las que se prestó más capital para la constitución de esos créditos sobre viviendas fueron la Comunidad de Madrid (1.645,2 millones de euros), Cataluña (1.289,2 millones) y Andalucía (979,1 millones). 

Pese a la moderación en el ritmo de subidas vista en octubre y noviembre, se trata de la tasa mensual más elevada de los últimos 14 años y, además, los expertos prevén que siga al alza a causa de las esperadas subidas de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) para luchar contra la inflación.

En declaraciones a EFE, el analista de XTB, un intermediario bursátil online, Joaquín Robles ha pronosticado que el euríbor "puede acabar el año en un entorno del 3 %" y "acercarse al 3,5 %" en el primer semestre de 2023, en función de cómo evolucione la inflación y las previsiones sobre los tipos de interés en la eurozona. En sus últimas declaraciones públicas los directivos de la entidad han insistido en su voluntad de acercar la inflación al objetivo a medio y largo plazo del 2 % para combatir la elevada inflación de la eurozona, que según el dato adelantado de noviembre está en el 10 %.