Vuelven a subir los tipos de interés: ¿Cómo va a afectar a tu hipoteca?

La vuelta al cole del Banco Central Europeo (BCE) la vamos a notar en nuestra cartera. Este jueves el organismo que regula la economía de la eurozona ha acometido la mayor subida de tipos de interés de su historia, con un alza del 0,75% con la que, según argumentan, pretenden hacer frente a la inflación. De este modo, el tipo de interés para sus operaciones de refinanciación se situará en el 1,25%, mientras que la tasa de depósito alcanzará el 0,75% y la de facilidad de préstamo, el 1,50%.

El anuncio ha provocado un empacto inmediato en el euro, que ha oscilado entre 1,003 y 0,995 dólares frente al "billete verde" a las 12.15 horas GMT. Su cotización, en este contexto, ha estado marcada por la volatilidad y ha tocado un máximo de 1,0017 dólares al mediodía y un mínimo de 0,9977 dólares en la apertura de las plazas bursátiles europeas.

Desde 2018, cuando el euro se cotizaba a 1,25 dólares, mantiene una tendencia bajista respecto al dólar que se vio interrumpida en los primeros meses de la pandemia del coronavirus tras las bajadas de los tipos de interés de la Reserva Federal (Fed) de Estados Unidos. Sin embargo, la depreciación del euro se frenó unos meses después, al comienzo del verano de 2020. Luego volvió a subir en torno a 1,25 dólares para ya empezar a depreciarse a mediados de 2021 hasta los niveles actuales. El pasado 12 de julio alcanzó la paridad por primera vez en veinte años y al día siguiente se llegó a situar por debajo del dólar, niveles de los que no se ha movido.

Con esta medida, los tipos se sitúan el en nivel más alto en una década, desde 2011, cuando el BCE inició una senda de estímulos a nivel monetario que llevó a situar los tipos de interés en terreno negativo.

Según los expertos del comparador de productos financieros HelpMyCash.com, que han analizado cómo nos va a afectar una subida de tipos, tras cumplirse los pronósticos "esto provocará que el euríbor siga subiendo. El euríbor diario, que es la base para calcular la media mensual con la que se actualizan las cuotas de las hipotecas variables, ha comenzado septiembre por encima del 1,8%”, señalan desde HelpMyCash.com

El bolsillo de los españoles lo va a notar antes o después. Aunque el objetivo de estas medidas sea intentar controlar una inflación disparada, que en España ha alcanzado el 10,4% en agosto, según el INE, va a haber más consecuencias.

Muchos españoles con una hipoteca variable ya están notando la subida de tipos del pasado mes de julio y también notarán la próxima. En agosto, el euríbor cerró al 1,249%, más de un punto y medio por encima del cierre de diciembre. “Pero el euríbor de agosto ya es historia. Ayer, la cotización diaria fue del 1,921% y el índice no ha bajado del 1,8% ningún día de este mes”, apunta Olivia Feldman, cofundadora de HelpMyCash.com

“Esto implica que las hipotecas variables son cada vez más caras y los españoles necesitan dedicar cada vez una mayor parte de su nómina para pagar su vivienda”, añade Feldman.

Por ejemplo, a una persona que tenga un préstamo de 150.000 euros con un plazo de 25 años y un interés de euríbor más 1% y que se le revise su hipoteca variable ahora, va a tener que pagar 122 euros más al mes, casi 1.500 euros más al año. Eso en el caso de que la hipoteca se actualice una vez al año. Si la revisión es semestral, el impacto será algo menor: 111 euros más al mes.

¿Hasta dónde va a subir el euríbor? Es difícil preverlo, pero desde HelpMyCash consideran que estará en torno al 2,5% cuando acabe el año. “De hecho, no sería descabellado que rozase el 3%”, afirma Feldman. Todo dependerá de cómo evolucione la economía europea y de si el BCE sube los tipos dos veces en las reuniones de octubre y diciembre.

Teniendo en cuenta que vamos a necesitar más dinero para pagar los créditos y que, además, el fantasma de la recesión amenaza Europa, los expertos recomiendan crear un fondo de emergencia lo antes posible para hacer frente a las obligaciones financieras del día a día si, por ejemplo, se termina en el paro. “Conviene ahorrar al menos el dinero equivalente a seis meses de gastos fijos”, sugieren desde el comparador. Es uno de los principales trucos para prepararse para una recesión económica.

Este incremento del euríbor no solo afecta a las personas que ya tengan una hipoteca variable, sino también a las que la quieran contratar ahora, porque les va a costar mucho más dinero pagarla.

Los consumidores que tengan una hipoteca fija están salvados, ya que su interés no se va a incrementar. El problema lo tienen quienes pretendan firmar una nueva, porque ahora son más caras. Antes de la subida de tipos, el interés medio de las hipotecas fijas era del 2,40%. Ahora, es del 2,5%. Resulta más impactante si ampliamos el plazo: el interés medio de estos préstamos era del 1,5% en febrero, incluso se podían conseguir fijas al 1% por aquel entonces.

Entonces, teniendo en cuenta que el euríbor está subiendo, pero que el interés de las fijas también aumenta, si queremos contratar una hipoteca ahora, ¿mejor una fija o una variable?

Olivia Feldman lo tiene claro: “ahora mismo, lo mejor es contratar una fija, sobre todo porque aún se pueden firmar con un interés por debajo del 3% si se tiene un buen perfil”. Y añade que “en un escenario en el que una persona esté valorando contratar una hipoteca variable porque una hipoteca fija al 2,50% le parece cara, tiene que entender que: si el euríbor mantiene la media de septiembre del 1,88%, con un diferencial del 0,80%, la hipoteca variable, que se quedaría en 2,68% (suma del euríbor más el diferencial), ya le saldría más cara que la fija”.

Contratar una variable ahora implica asumir mucho riesgo por la incertidumbre que impera en el mercado. Pero como tampoco sabemos si finalmente Europa va a entrar en recesión, lo que podría provocar que el euríbor cambiase su tendencia y bajase el año que viene, tampoco conviene firmar una fija con un interés desorbitado. Una opción, explica Feldman, es contratar una hipoteca mixta, sobre todo en aquellos casos en los que el cliente no pueda obtener una buena oferta a tipo fijo. Con una mixta, durante los primeros años se pagaría un tipo fijo y se esquivaría el euríbor (es recomendable luchar porque el plazo inicial dure al menos diez años).

Eso sí, si el euríbor sigue subiendo, también subirán los precios de comercialización de las hipotecas fijas y mixtas, por lo que los que quieran contratar una deben darse prisa.

El efecto sobre el mercado hipotecario no termina ahí. Si las hipotecas ahora son más caras y los españoles necesitan más dinero para pagarlas, los bancos van ponerse más exigentes a la hora de concederlas.

El resto de los productos de financiación también pueden encarecerse. Esto afectará, por ejemplo, a las empresas, que tendrán que pagar más intereses si solicitan un crédito. Un artículo del Banco de España del pasado agosto explica que “la percepción de los hogares acerca de su acceso al crédito también se ha deteriorado desde el inicio de la guerra en Ucrania, en un contexto en el que, además, estos agentes anticipan un repunte en el coste de los préstamos en los doce próximos meses”. Un encarecimiento de las deudas debería ralentizar el consumo. Además, la amenaza de una recesión puede provocar un incremento de la tasa de ahorro, que también reduciría el consumo. Dos hechos que tendrían que bajar la inflación.

Unos tipos al alza también pueden afectar a la venta de viviendas. La subida de tipos tiene, al menos, dos efectos sobre el mercado inmobiliario: se estima que se alargará el tiempo medio de venta de una propiedad y se acortará la brecha que existe actualmente entre el precio al que se publican las viviendas en los portales inmobiliarios y su precio final de venta. Lo habitual es publicar la vivienda a un precio que posteriormente se baja entre un 5% y un 10% antes de cerrar la venta. Frente al encarecimiento de las hipotecas, los compradores estarán menos dispuestos a pagar sobreprecios. Por tanto, los vendedores se verán forzados a ajustar los valores desde el inicio para evitar que se demore, aún más, el tiempo de venta.

En cuanto a los precios de la vivienda nueva y usada, empiezan a verse los primeros signos de enfriamiento. El último informe de Tinsa refleja una caída mensual del 0,8% en agosto frente a julio de 2022. Las previsiones indican que el precio del ladrillo seguirá desacelerando su crecimiento hacia fin de año, por tanto, es aconsejable que quien esté pensando en vender su piso no se demore demasiado en tomar la decisión.

La cara b de la subida de los tipos de interés va a ser una mejora de la rentabilidad de las cuentas remuneradas y de los depósitos, algo que ya se está notando. Durante los últimos meses, varios bancos han mejorado la remuneración de sus productos de ahorro. De momento, los bancos más grandes han preferido no mover ficha y las alegrías han venido de la mano, sobre todo, de los bancos online, salvo excepciones.

Algunas cuentas de ahorro, por ejemplo, ofrecen hasta un 1% TAE sin pedir nada a cambio. Y hay depósitos con un interés del 2% TAE a un año, según los rankings de HelpMyCash. En cualquier caso, es probable que siga habiendo movimientos al alza durante los próximos meses. Eso sí, que nadie espere, al menos por ahora, que estas subidas compensen la pérdida de poder adquisitivo que está provocando la inflación.