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En los tres primeros meses del año se vendieron 165.579 viviendas en España, el máximo en un primer trimestre desde 2007, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Y las entidades financieras concedieron 116.100 hipotecas para adquirir inmuebles, el número más elevado desde 2011.
Estos datos reflejan un mercado inmobiliario en plena ebullición, y en niveles cercanos a la burbuja previa a la crisis financiera. Para BBVA Research esta positiva evolución respondía a varios factores.
El buen comportamiento del empleo y el uso del ahorro acumulado por las familias durante el confinamiento para la compra de vivienda también contribuían al buen momento del sector. Sobre todo, en lo que a compras se refiere.
Según Fotocasa Research, por primera vez en la serie histórica la demanda de adquisición de vivienda superaba a la de alquiler y suponía el 50% del mercado.
Sin embargo, la fiesta se ha terminado muy pronto. Los expertos advierten que el mercado de la vivienda se está frenando en seco y auguran una marcha atrás para lo que resta de año.
En su último análisis del sector Bankinter prevé que el inmobiliario “se enfríe” debido a los mayores costes de financiación.
Ello frenará la escalada de concesión de hipotecas que se viene registrando en los últimos años. En los tres primeros meses de 2022 se firmaron más que en igual periodo de los 10 años anteriores.
Otro obstáculo va a ser que los criterios de aprobación de créditos hipotecarios se van a endurecer, según señala el Banco de España en su encuesta sobre préstamos bancarios de abril.
Pero los tipos de interés no sólo suben en el corto plazo. Los aumentos que está registrando la deuda española a 10 años también restan atractivo para la inversión en vivienda destinada a alquiler. Otra muesca más.
Otro factor que frenará el mercado, según Bankinter, es la menor tasa de ahorro, “como consecuencia de la elevada inflación, sobre todo en bienes de consumo básico, como energía y alimentación”. Si bien, la entidad aclara que este impacto se verá “temporalmente amortiguado por el mayor ahorro acumulado durante los años de pandemia” por parte de las familias.
En su último informe inmobiliario BBVA Research apunta otro factor que va a tener impacto negativo en el sector este año: la invasión rusa a Ucrania.
Para esta entidad el golpe provendrá del aumento en el precio de las materias primas y sus efectos en los costes de producción. “El encarecimiento de los materiales de construcción está reduciendo los márgenes de las empresas y está comenzando a trasladarse al precio final de los proyectos de inversión”, señala.
En el primer trimestre se han vendido más de 30.000 viviendas nuevas por primera vez desde 2104. Pero si se modera la venta de suelo habrá menos promociones y, por tanto, menos transacciones.
BBVA prevé que los visados de vivienda nueva se desaceleren notablemente, hasta un crecimiento inferior al 10% en 2022, lejos del 27% del año pasado.
La elevada inflación también dañará al mercado en forma de aumento de precios. BBVA espera que suban un 5% este año. Según Idealista, la vivienda usada se encareció un 0,9% sólo en el mes de mayo. Y ya lleva tres meses al alza.
El INE publicará en breve el índice de precios de vivienda del primer trimestre. En el cuarto de 2021 el aumento ya superaba el 6%.
Como consecuencia de todos estos factores negativos, los expertos prevén un claro retroceso del sector inmobiliario para lo que queda de año. Para ello, ya se ha tocado techo. Bankinter espera cerrar el ejercicio con un descenso del 5% en las transacciones de vivienda. BBVA espera una bajada del 1,3%. Todo parece indicar que la burbuja inmobiliaria que se estaba inflando ha pinchado rápido esta vez.