El mercado de la vivienda echa el freno por los tipos de interés y la inflación
Las ventas cierran el primer trimestre en máximos desde 2007, pero la inflación, la subida de tipos de interés y la guerra pinchan la incipiente burbuja
Los expertos prevén que el mercado se enfríe en los próximos meses, con menos operaciones y precios más altos que el año pasado
Las entidades financieras concedieron 116.100 hipotecas en el primer trimestre, la mayor cifra desde 2011
En los tres primeros meses del año se vendieron 165.579 viviendas en España, el máximo en un primer trimestre desde 2007, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Y las entidades financieras concedieron 116.100 hipotecas para adquirir inmuebles, el número más elevado desde 2011.
Estos datos reflejan un mercado inmobiliario en plena ebullición, y en niveles cercanos a la burbuja previa a la crisis financiera. Para BBVA Research esta positiva evolución respondía a varios factores.
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- Por un lado, al cambio de preferencias de los hogares, que buscan casas más amplias, con espacios abiertos y más adecuadas a las nuevas formas de trabajo.
- Por otro, a los bajos tipos de interés, que generaban unas condiciones financieras muy beneficiosas para la compra de viviendas a través de préstamos hipotecarios, sobre todo a tipo fijo. En este primer trimestre siete de cada 10 hipotecas se han firmado a tipo fijo, algo nunca visto en España.
El buen comportamiento del empleo y el uso del ahorro acumulado por las familias durante el confinamiento para la compra de vivienda también contribuían al buen momento del sector. Sobre todo, en lo que a compras se refiere.
Según Fotocasa Research, por primera vez en la serie histórica la demanda de adquisición de vivienda superaba a la de alquiler y suponía el 50% del mercado.
Freno y marcha atrás
Sin embargo, la fiesta se ha terminado muy pronto. Los expertos advierten que el mercado de la vivienda se está frenando en seco y auguran una marcha atrás para lo que resta de año.
En su último análisis del sector Bankinter prevé que el inmobiliario “se enfríe” debido a los mayores costes de financiación.
- El tipo de interés del Euribor, que llevaba seis años en negativo, ha pasado del –0,5% en diciembre de 2021 a superar el +0,4% a primeros de junio. Es una subida del coste de financiación para comprar vivienda de casi un punto. Y, lo que es peor, con una clara tendencia al alza.
- Trasladando esta subida de tipos a hipotecas, sobre un préstamo medio de 145.000 euros las familias ahora tendrán que abonar 600 euros más al año. Como poco.
Ello frenará la escalada de concesión de hipotecas que se viene registrando en los últimos años. En los tres primeros meses de 2022 se firmaron más que en igual periodo de los 10 años anteriores.
Otro obstáculo va a ser que los criterios de aprobación de créditos hipotecarios se van a endurecer, según señala el Banco de España en su encuesta sobre préstamos bancarios de abril.
Pero los tipos de interés no sólo suben en el corto plazo. Los aumentos que está registrando la deuda española a 10 años también restan atractivo para la inversión en vivienda destinada a alquiler. Otra muesca más.
Otro factor que frenará el mercado, según Bankinter, es la menor tasa de ahorro, “como consecuencia de la elevada inflación, sobre todo en bienes de consumo básico, como energía y alimentación”. Si bien, la entidad aclara que este impacto se verá “temporalmente amortiguado por el mayor ahorro acumulado durante los años de pandemia” por parte de las familias.
El coste de la guerra
En su último informe inmobiliario BBVA Research apunta otro factor que va a tener impacto negativo en el sector este año: la invasión rusa a Ucrania.
Para esta entidad el golpe provendrá del aumento en el precio de las materias primas y sus efectos en los costes de producción. “El encarecimiento de los materiales de construcción está reduciendo los márgenes de las empresas y está comenzando a trasladarse al precio final de los proyectos de inversión”, señala.
- Algunos materiales como el cobre o el acero se han disparado más de un 50% entre enero de 2019 y enero de 2022.
- En esta misma línea Bankinter apunta que el fuerte incremento de los costes de construcción “llevará a las principales promotoras a extremar la prudencia en compras de suelo con el objetivo de proteger sus márgenes a futuro”.
En el primer trimestre se han vendido más de 30.000 viviendas nuevas por primera vez desde 2104. Pero si se modera la venta de suelo habrá menos promociones y, por tanto, menos transacciones.
BBVA prevé que los visados de vivienda nueva se desaceleren notablemente, hasta un crecimiento inferior al 10% en 2022, lejos del 27% del año pasado.
Precios al alza
La elevada inflación también dañará al mercado en forma de aumento de precios. BBVA espera que suban un 5% este año. Según Idealista, la vivienda usada se encareció un 0,9% sólo en el mes de mayo. Y ya lleva tres meses al alza.
El INE publicará en breve el índice de precios de vivienda del primer trimestre. En el cuarto de 2021 el aumento ya superaba el 6%.
Como consecuencia de todos estos factores negativos, los expertos prevén un claro retroceso del sector inmobiliario para lo que queda de año. Para ello, ya se ha tocado techo. Bankinter espera cerrar el ejercicio con un descenso del 5% en las transacciones de vivienda. BBVA espera una bajada del 1,3%. Todo parece indicar que la burbuja inmobiliaria que se estaba inflando ha pinchado rápido esta vez.