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El alquiler se ha convertido en España en una de las pugnas sociales más difíciles de resolver. Por un lado, la escasísima oferta de vivienda asequible hace muy difícil acceder a un techo digno; por otro, la escalada imparable de precios que ha vivido el mercado en los últimos diez años. Un alto porcentaje de la población no puede asumir este coste o tiene que destinar al pago de la renta mensual más del 50% de sus ingresos. Muchos expertos coinciden en el diagnóstico: es una emergencia social que ya está creando una brecha entre una generación de rentistas (personas con una vivienda en propiedad) y una de inquilinos sometidos a las fauces del mercado.
A los dramáticos problemas de acceso a la vivienda se suma también las pugnas habituales entre caseros e inquilinos para obtener un contrato justo que respete la Ley de Arrendamientos Urbanos, algo que incluso está en disputa por parte de multitud de agencias inmobiliarias, que buscan cómo sortear la legislación. La reciente modificación de la LAU en la obligatoriedad del pago de honorarios de agencia, que ahora correspondería a los propietarios, es un buen ejemplo de ello.
¿Cómo detectar las cláusulas abusivas en un contrato de alquiler?
Para una vivienda permanente, la vigencia mínima del contrato es de 5 años, prorrogable de tres años en tres años a partir del vencimiento si ninguna de las partes comunica su intención de rescindir. En principio, no serían válidas las cláusulas que establezcan una duración ‘a la carta’ a favor del propietario.
La ley establece un máximo del 2% de incremento anual, salvo acuerdo previo entre arrendador e inquilino que establezca otro porcentaje. En principio, el propietario no puede referenciar el aumento del precio del alquiler al IPC.
Cualquier actualización de renta debe hacerse al renovar el contrato de alquiler, no antes.
Hay propietarios que piden varios meses de alquiler por adelantado en alguna de las cláusulas del contrato. Es ilegal. También serían nulas las cláusulas que piden el abono de la renta mensual antes del día 7 del mes o las que pretenden incrementan la renta ‘por reformas’ en la vivienda antes del quinto año.
Cuidado con los caseros que exigen el acceso a la vivienda en el contrato a su capricho e interés (para comprobar el estado del piso, por ejemplo). Sería nula cualquier cláusula en ese sentido. El domicilio es inviolable.
El propietario de la vivienda puede tratar de imponer un preaviso que se ajuste a sus caprichos o necesidades para quedarse con la fianza ‘por la cara’, pero, de nuevo, la LAU es clara. Si el inquilino quiere finalizar el contrato de alquiler antes de su vencimiento, debe avisar al arrendador con un mínimo de 30 días de antelación.
Este preaviso será de 4 meses de antelación en el caso del propietario, cuando la vigencia del contrato esté próxima a finalizar y no desee renovarlo con su inquilino. Este último, por su parte, deberá avisar con 2 meses de antelación su intención de no renovar.
En cuanto al tiempo mínimo de permanencia en la vivienda, las últimas actualizaciones de la LAU establecen que el inquilino tiene derecho a abandonarla pasados 6 meses. Aunque firmara en el contrato la permanencia mínima de un año, podría abandonar la vivienda a los 8 meses, por ejemplo sin incumplir la LAU. Sucedería lo mismo con una renovación, el caso de un inquilino que acaba de renovar automáticamente su contrato y decide abandonar la vivienda a los tres meses. La ley, en teoría, le protegería.
Distinto caso es el de las cláusulas que establezcan una indemnización al propietario por abandonar la vivienda antes de tiempo. Puede acordarse en el contrato y no es ilegal, aunque debe ajustarse a lo que marca la ley: “Una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”
Por desgracia, el pago y devolución de la fianza al inicio y al fin del contrato es uno de los puntos que más fricciones genera entre inquilinos y propietarios, y suelen ser los primeros los que quedan más desprotegidos.
Se dan multitud de casos en los que los propietarios exigen varios meses de fianza en el contrato. Una ilegalidad que suele quedar impune cuando una de las partes tiene la sartén por el mango y puede anular el acuerdo con el inquilino si este no accede a este pago abusivo de varios meses de depósito. La ley es laxa, pues permite que se establezca lo que se conoce como ‘garantía adicional’, de dos meses de renta como máximo, punto al que suelen acogerse muchos propietarios.
En teoría, al finalizar el contrato, el arrendador tiene un mes de plazo máximo para devolver la fianza a su inquilino. No podría quedársela por pequeños desperfectos o daños menores del uso normal de la casa, aunque lo más habitual es que el casero camufle distintas reparaciones y arreglos (servicio de limpieza, por ejemplo) o argumente un deterioro ficticio del piso para no pagar la fianza completa. En este punto, el inquilino está bastante desprotegido. Para exigir la cantidad íntegra de la fianza y los posibles intereses de demora, tendría que iniciar un proceso judicial.