¿Cómo funciona el índice de precios de referencia para el alquiler de viviendas que entra en vigor este 1 de marzo?

El índice de precios de referencia para regular los alquileres, medida estrella de la Ley de Vivienda, entrará en vigor el próximo mes de marzo con Cataluña como la única comunidad que ha solicitado aplicarlo en 140 zonas tensionadas, cuya declaración tendrá una vigencia de 3 años prorrogables.

Se espera que el nuevo índice se publique en la web del Ministerio de Vivienda este martes y que, a partir de esta fecha, se abra un periodo de 10 días hábiles de información pública. De esta forma podría publicarse en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 12 de marzo y al día siguiente entrar en vigor las zonas tensionadas solicitadas por la Generalitat.

Cómo funciona el índice de precios de referencia

Según ha explicado el secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, David Lucas, este mecanismo de control de precios del alquiler se dirige básicamente a grandes tenedores en zonas tensionadas y establece un sistema estatal de referencia en base a los contratos que están actualmente vivos.

En el caso de País Vasco y Navarra, con un régimen diferente, se va a trabajar para posibilitar el desarrollo de este índice, que estará lo antes posible.

Para que se pueda aplicar es necesario la declaración de zonas tensionadas, que tienen que ser solicitadas por las comunidades autónomas, quienes deben presentar a su vez otra serie de medidas para corregir los actuales desequilibrios (medidas para aumentar la oferta, fiscales, ayudas, etc).

En el momento en el que se publique en el BOE tendrá una vigencia de 3 años prorrogables si persisten las tensiones en los precios.

En el caso de las viviendas de grandes tenedores, que tienen 10 o más viviendas, ya sean personas físicas o jurídicas, o cinco en el mismo área tensionada, no solo se tendrá en cuenta el contrato anterior, con el menor de los precios, sino el índice de precios de referencia.

Este índice también será de aplicación a las viviendas que se introduzcan en el mercado y que no hayan sido alquiladas en los últimos 5 años.

Por el contrario, cuando la vivienda ya esté arrendada en esa zona se referenciará al contrato anterior aunque se podrán hacer algunos ajustes al alza si la vivienda ha sido mejorada, tiene certificado energético, etc. Cabe recordar que para los pequeños propietarios existe un tope en las actualizaciones de los contratos del 3 %.

Además, para las zonas de mercado tensionado se proyecta la creación de un entorno fiscal favorable, con bonificaciones en el IRPF que se ven incrementadas cuando se producen diferentes circunstancias: que la vivienda vaya a un alquiler joven, que se reduzca el precio un 5 % o se ceden a las administraciones para alquiler asequible.

Recoge más de 2 millones de datos

Este índice recoge más de 2 millones de datos de la Agencia Tributaria e identifica secciones censales de entre 500 y 2.000 habitantes. Atiende a la localización y superficie de la vivienda e incorpora características para determinar el rango final (superficie, estado de conservación, servicios que presenta, certificado energético, etc). Así, fija un rango superior y otro inferior.

Para elaborar este sistema han participado miembros de la Agencia Tributaria, del Catastro, del INE, de Presidencia del Gobierno, del Banco de España, de los Registradores, de la Agencia de Valor, del Consejo General de Economistas, del Ministerio de Vivienda y en el caso de Cataluña sus propios técnicos.

El objetivo, ha explicado Lucas, ha sido garantizar la seguridad jurídica y económica y la mayor solvencia con un sistema técnico y riguroso que deberá ir perfeccionándose según vaya evolucionando. Para ello, se va a hacer un seguimiento con la comunidades que decidan aplicarlo aunque entiende que va a conseguir abaratar los alquileres.

Diferencias de precio que llegan a duplicarse

El 'número dos' del ministerio ha señalado que el rango que establece el índice está muy por debajo de las ofertas que se publican en el mercado, por ejemplo, en los portales inmobiliarios. En el caso de Cataluña ha subrayado que estas diferencias llegan a ser del doble.

Por ejemplo, en una vivienda en la calle Madrazo de Barcelona, si se oferta en el mercado por 1.172 euros el índice establece un rango máximo de 847 euros.

Aunque Cataluña ha sido la única que lo ha pedido formalmente otras han manifestado verbalmente esta posibilidad como Navarra, Asturias o País Vasco.

El Ministerio espera que otras comunidades en las que los alquileres registran subidas muy acusadas lo apliquen para favorecer el acceso a la vivienda y si no lo hacen tendrán que dar explicaciones a sus ciudadanos. En el caso de Madrid, observan diferencias del 60 % entre el mercado y lo que marca el índice.

"Es una ley sorprendente, no se ha aplicado y ya ha tenido efectos malísimos, hay mucha demagogia y muchos intereses para evitar que se aplique", ha asegurado Lucas, que insiste en que va dirigida a evitar la especulación.

Además, ha recocido que existe un trasvase fraudulento de alquileres tradicionales hacia el turístico y el de temporada que están presionando al alza los precios pero descarta que sea provocado por la Ley de Vivienda, que entró en vigor en mayo de 2023.